Vastgoedexploitatie: de rol van ontwikkelingsactiviteiten

Bent u de eigenaar van een vastgoedonderneming en overweegt u de onderneming te schenken aan uw kinderen? Of vererft de onderneming in de loop van de tijd naar uw kinderen? Dan is een arrest van vandaag van de Hoge Raad wellicht voor u van belang.

Voor de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (vrijstelling bij schenking of vererving van vastgoedondernemingsvermogen) kijkt de belastingdienst kritisch naar de vraag of u met het vastgoed al dan niet een onderneming drijft.

Onderneming in materiële zin of vermogensbeheer?

Uit recent gepubliceerde interne beleidsinstructies van de belastingdienst – de ‘Praktijkhandreiking bedrijfsopvolging vastgoedexploitanten’ - blijkt dat de belastingdienst als uitgangspunt neemt dat vastgoedexploitatie als regel geen onderneming in materiële zin vormt, maar normaal vermogensbeheer. In dat geval is de (fiscaal zeer aantrekkelijke) bedrijfsopvolgingsfaciliteit niet van toepassing. Projectontwikkeling wordt sneller als een ondernemingsactiviteit aangemerkt, wat de bedrijfsopvolgingsregeling van toepassing maakt.

In de casus waarover de Hoge Raad op 10 maart heeft beslist, hielden een vader en zijn twee kinderen de aandelen in een bv die vastgoed exploiteert en ontwikkelt. Na het overlijden van vader claimden de kinderen de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. Nadat de inspecteur de faciliteit weigerde, achtte de Rechtbank die van toepassing omdat het geheel van de activiteiten in de bv naar de mening van de Rechtbank meer dan normaal actief vermogensbeheer vormden. Gerechtshof Den Haag was het daar niet mee eens en oordeelde dat de verrichte arbeid naar aard en omvang niet meer omvatte dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. De belanghebbenden gingen dan ook in cassatie bij de Hoge Raad.

Ontwikkelingsactiviteiten bv geen onderneming

De Hoge Raad oordeelt dat het hof een onjuiste maatstaf hanteert. Volgens het hof kunnen ook de ontwikkelingsactiviteiten van de bv niet als onderneming worden aangemerkt. De activiteiten ten opzichte van de overige activiteiten van de vennootschap zijn namelijk te beperkt om van een onderneming in de zin van de bedrijfsopvolgingsregeling te spreken. De Hoge Raad wijst er op dat een andere maatstaf moet worden gehanteerd voor het antwoord op de vraag of er sprake is van een materiële onderneming. Voor het antwoord is namelijk van belang of de ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf bezien kunnen worden aangemerkt als een onderneming in materiële zin. Hiermee is de zaak nog niet af, want de Hoge Raad verwijst de zaak voor verder onderzoek naar Hof Amsterdam.

Duidelijk is nu geworden dat niet de verhouding tussen ontwikkelingsactiviteiten en exploitatie doorslaggevend is, maar dat moet worden bezien of ontwikkelingsactiviteiten op zichzelf een onderneming kunnen vormen. Naar de verwijzingsuitspraak in die zaak kijken wij belangstellend uit.

Wilt u meer weten over vastgoed en fiscaliteit? Neem dan contact op met onze bouw- en vastgoedspecialisten.