Verhuurderheffing in strijd met discriminatieverbod bij mede-eigendom

De verhuurderheffing is in situaties van mede-eigendom in strijd met het discriminatieverbod, oordeelde de Hoge Raad. Hoe zit het ook alweer met de wettelijke regeling? En wat houdt het oordeel in voor u?

Wettelijke regeling

De verhuurderheffing geldt voor (samengevat) verhuurders van minstens 50 sociale huurwoningen, tot en met 2017 nog 10. Ingeval van mede-eigendom van huurwoningen, wordt de verhuurderheffing geheven van de mede-eigenaar op wiens naam de WOZ-beschikking staat.

Casus: in bezwaar tegen verhuurderheffing

Drie broers zijn gezamenlijk eigenaar van 13 sociale huurwoningen. De WOZ-beschikkingen voor alle 13 woningen zijn aan één van de broers, de belanghebbende in deze zaak, bekendgemaakt. Hij is daarom belastingplichtig voor de verhuurderheffing en is deze heffing verschuldigd over de gemiddelde huurwaarde van drie woningen, na aftrek van de heffingsvrije voet voor 10 woningen. Belanghebbende voldoet voor 2013 een bedrag van 77 euro aan verhuurderheffing. Hij gaat daartegen in bezwaar, na afwijzing daarvan in beroep, hoger beroep en tenslotte in cassatie bij de Hoge Raad.

De Hoge Raad oordeelt dat de verhuurderheffing bij mede-eigendom in strijd is met het discriminatieverbod. Belanghebbende ontving WOZ-beschikkingen voor een aantal woningen waarvan hij mede-eigenaar is. Hij wordt voor de volledige waarde van al die huurwoningen betrokken in de heffing, terwijl de andere mede-eigenaren van deze huurwoningen geen betalingsverplichting hebben voor de verhuurderheffing.

De Hoge Raad constateert dat de wet geen afdoende waarborg biedt dat de verschuldigde verhuurheffing bij mede-eigendom door alle mede-eigenaren wordt gedragen; het Burgerlijk Wetboek voorziet namelijk niet in een goed verhaalsrecht op dit punt. Bovendien gaan gemeenten willekeurig om met het toezenden van WOZ-beschikkingen in situaties van mede-eigendom.

Deze opzet van de verhuurderheffing leidt tot een verschil in behandeling tussen mede-eigenaren die wel en die geen WOZ-beschikking hebben ontvangen. Dit leidt tot een discriminatie die niet gerechtvaardigd kan worden door redenen van uitvoerbaarheid. De Hoge Raad vermindert de verhuurderheffing tot nihil.

Risico van onverbindendheid in 2013 door Grant Thornton gesignaleerd

In een artikel in Het Financieele Dagblad van 23 december 2013 onderbouwde Cor Overduin, partner bij Grant Thornton, al dat de rechter de verhuurderheffing onverbindend kan verklaren vanwege cruciale weeffouten met betrekking tot mede-eigendom:

• enerzijds de willekeur waarmee één mede-eigenaar als belastingplichtige wordt aangewezen (bij mede-eigenaren krijgt gewoonlijk de oudste persoon de WOZ-beschikking: dus leeftijdsdiscriminatie);
• en anderzijds ontbreekt een wettelijke regeling voor het verhaalsrecht van de mede-eigenaar die de verhuurderheffing betaalt op de andere mede-eigenaren.

Het in 2013 (jaar van invoering van de verhuurderheffing) gesignaleerde risico van onverbindendheid is nu dus realiteit.

Maak bezwaar tegen de afdracht van verhuurderheffing

Bent u onderworpen aan verhuurderheffing en mede-eigenaar van sociale huurwoningen, maak dan bezwaar tegen de afdracht van verhuurderheffing met verwijzing naar dit arrest, binnen 6 weken na afdracht.

Heeft u nog een lopende bezwaarprocedure over verhuurderheffing, vul die dan aan met het argument van onverbindendheid bij mede-eigendom. Op verhuurderheffing die reeds definitief vaststaat, kan helaas niet worden teruggekomen.

Heeft u vragen over de verhuurderheffing of een bezwaar tegen de afdracht ervan? Neem contact op met één van onze belastingadviseurs.