NL EN
Actualiteit

Lagere waardering verhuurde woning bespaart inkomstenbelasting!

Drs. Frank Gijzen Drs. Frank Gijzen

Vorige week heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over de waardering van verhuurde woningen voor de inkomstenbelasting. Verhuurt u een woning waarvoor huurbescherming geldt? Dan kunt u met dit arrest mogelijk belasting besparen. 

Berekening inkomstenbelasting

In box 3 van de inkomstenbelasting vindt belastingheffing plaats over uw bezittingen minus uw schulden. Onder andere uw spaargeld, beleggingen, uw vakantiewoning en de financiering hiervan worden in deze box belast. Ook uw (verhuurde) beleggingspanden vallen in deze box.

De belastingdienst gaat er vanuit dat u 4 procent rendement haalt over het saldo van alle bezittingen minus alle schulden. Dit rendement wordt belast met 30 procent inkomstenbelasting. Uiteindelijk betaalt u 1,2 procent inkomstenbelasting (4 procent rendement maal 30 procent inkomstenbelasting) over de waarde van uw bezittingen minus schulden.

Waardering woning

Een belangrijke vraag voor box 3 is welke waarde uw bezittingen hebben. Voor spaargeld en beleggingen verstrekt de bank daarvoor een jaaroverzicht. De waardering van panden en overige beleggingsproducten is lastiger. Bepalend hierbij is de ‘waarde in het economisch verkeer’: het bedrag dat de meestbiedende koper wil betalen bij gebruikelijke omstandigheden en voorbereiding.

Om discussies met de belastingdienst te voorkomen, geldt voor woningen een andere regeling. Woningen worden voor de inkomstenbelasting gewaardeerd tegen WOZ-waarde. De WOZ-waarde is de (geschatte) waarde van de woning in vrij opleverbare staat vastgesteld door de gemeente. Als u uw woning verhuurt, wordt bij deze waardering geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect van een huurder. Waar bij kantoorpanden een huurcontract meerwaarde kan opleveren, is dat bij woningen meestal niet het geval. Dit komt door de wettelijke huurbescherming. U kunt als verhuurder de huurder van uw woning niet zomaar ´uitzetten´, maar bent u gebonden aan wettelijke regels. 

Besparing inkomstenbelasting

Om het waardedrukkende effect van de huurbescherming te verwerken op de WOZ-waarde bestaat een (behoorlijke technische) forfaitaire correctie. De hoogte van de jaarlijkse huuropbrengst van de woning bepaalt deze zogenaamde leegwaarderatio. Aan de leegwaarderatio is dan weer een bepaald percentage gekoppeld (bijvoorbeeld 62 procent) dat vermenigvuldigd mag worden met de WOZ-waarde. Dit leidt tot een lagere waardering van de woning zodat meer aansluiting gezocht wordt bij de werkelijke waarde van de woning.

In het arrest van de Hoge Raad is nu bepaald dat in sommige gevallen deze gecorrigeerde WOZ-waarde nog steeds onvoldoende aansluit bij de waarde economisch verkeer van de woning. Hierdoor wordt volgens de rechter teveel belasting geheven. Als het verschil groter is dan 10 procent kan volgens de Hoge Raad voor de waardering van de woning in box 3 alsnog worden gekozen voor waardering tegen de lagere ´waarde in het economisch verkeer´. Deze waarde kunt u bijvoorbeeld onderbouwen met een taxatie van een makelaar. De lagere waardering leidt uiteindelijk tot een besparing van inkomstenbelasting in box 3.

Kortom: besteed dit jaar extra aandacht aan de waardering van uw verhuurde woningen en bespaar hiermee inkomstenbelasting! Wilt u weten hoe u de waarde van uw woningen kunt onderbouwen of heeft u andere vragen? Neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten of uw vaste adviseur.

Samengevat

  • In box 3 wordt door de belastingdienst op uw vermogen een fictief rendement van 4 procent veronderstelt. De afgelopen jaren is dit rendement slechts zelden behaald. Tegen de hoogte van dit percentage bestaat daarom veel weerstand. Grant Thornton is in samenwerking met de Bond voor Belastingbetalers een procedure gestart tegen de hoogte van dit fictieve rendement. Meer informatie over deze procedure vindt u op: http://www.bondvoorbelastingbetalers.nl
  • Verhuurt u een woning onder de huurbescherming? En wilt u de huur verhogen of het huurcontract beëindigen? Neem contact op met één van onze juristen om te overleggen over uw mogelijkheden.
  • Is de WOZ-waarde van uw vastgoed te hoog? Maak bezwaar bij de gemeente en bepleit (onderbouwd) een lagere waarde!