Wij geven je graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.
De Hoge Raad stelde op 21 november 2025 prejudiciële vragen over de btw aan het Hof van Justitie van de Europese Unie. De vragen gaan over een casus waarin een projectontwikkelaar nieuw (vervaardigde) appartementen in verhuurde staat levert aan een belegger voor een prijs van EUR 12,7 miljoen. De levering van deze nieuw vervaardigde appartementen is in beginsel btw-belast.1 Maar de vraag is: kan btw-heffing toch achterwege blijven?
Hoewel de vragen zien op een specifieke casus, gelden zij in breder verband. Het gaat steeds om een situatie waarbij een projectontwikkelaar op grond woningen laat bouwen of vervaardigen. De projectontwikkelaar sluit in de tussentijd huurovereenkomsten met derden. Na oplevering, verhuurt de projectontwikkelaar de woningen eerst zelf enkele weken of maanden. Vervolgens wenst de ontwikkelaar de verhuurde woningen zonder btw te verkopen aan een belegger. De belegger kan de eventuele btw op de koopprijs niet in aftrek brengen, vanwege de btw-vrijgestelde verhuur. Als de projectontwikkelaar zonder btw levert, kan hij op zijn beurt de btw op de bouwkosten niet in aftrek kan brengen. Dit nadeel is echter kleiner dan het voordeel als de verkoopprijs niet btw-belast is. In dat geval blijft de toegevoegde waarde namelijk buiten de btw-heffing.
De btw-regelgeving bepaalt dat geen btw is verschuldigd bij de verkoop van een onderneming, of een zelfstandig onderdeel daarvan. De achtergrond daarvan is om de verkoop van een onderneming te vergemakkelijken. Zonder deze specifieke bepaling, zou de koper een substantieel btw-bedrag over de koopprijs betalen, die hij later in de btw-aangifte weer kan terugvragen. Dit wordt voorkomen door btw-heffing achtewege te laten bij de verkoop van een onderneming.
De Hoge Raad vraag aan het Hof van Justitie of de verkoop van vastgoed in verhuurde staat, de verkoop van een onderneming is. De Hoge Raad merkt op dat als de koper een belegger in woningen is, de belegger hoe dan ook de btw op de koopprijs niet in aftrek kan brengen. De doelstelling van de betrokken bepaling speelt dan geen rol.
In de vragen gaat de Hoge Raad ook in op een btw-vrijstelling. Hierbij suggereert de Hoge Raad dat de verkoop van woningen hoe dan ook btw-vrijgesteld is als de ontwikkelaar de woningen alleen btw-vrijgesteld heeft verhuurd.
De Btw-richtlijn bepaalt namelijk dat de levering van (on)roerend goed btw-vrijgesteld is, als de verkoper de goederen enkel heeft gebruikt voor het verrichten van btw-vrijgestelde prestaties. Zoals de btw-vrijgestelde verhuur.
Volgens de Nederlandse regels geldt deze vrijstelling alleen voor roerende goederen en (in tegenstelling tot de richtlijn) niet voor vastgoed. De Hoge Raad merkt op dat de Nederlandse vrijstelling te beperkt is, en dat de projectontwikkelaar zich rechtstreeks op de vrijstelling uit de richtlijn kan beroepen.
De toepassing van de btw-vrijstelling leidt ertoe dat een projectontwikkelaar nieuw gebouwd vastgoed zonder btw kan verkopen, als hij het daaraan voorafgaand btw-vrijgesteld heeft verhuurd. Ook als de bepaling over de overdracht van een onderneming niet van toepassing is.
Wij verwachten daarom dat de Hoge Raad zal oordelen dat de verkoop van woningen in verhuurde staat, zonder btw kan plaatsvinden.
Hoewel zowel bij de overdracht van een onderneming als bij de vrijstelling de verkoopprijs niet btw-belast is, zijn er wel verschillen. Bij de eerste situatie is de koper onder voorwaarden (ook) geen overdrachtsbelasting verschuldigd, terwijl dat bij de vrijstelling wel het geval is.
Daarnaast neemt de koper bij de overdracht van een onderneming, de lopende btw-herzieningstermijn over
Wij adviseren om tijdig de fiscale gevolgen van een vastgoedtransactie te inventariseren, om fiscale kansen te benutten en risico’s te vermijden. Onze vastgoed specialisten beschikken over praktische ervaring en branchekennis en zijn graag bereid om je op een praktische wijze te adviseren.
Neem contact op
1 Er vanuit gaande dat de levering plaatsvindt binnen 2 jaar na de eerste ingebruikname van het vervaardigde vastgoed, zoals in de casus van de Hoge Raad het geval was.
