Wij geven je graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.
De introductie van de herzieningstermijn leidt tot zwaardere administratieve lasten, en mogelijk tot substantiële financiële gevolgen. Hieronder leggen wij uit wat er verandert, waarom dat gebeurt en – belangrijker nog – wat je nu moet doen om onaangename verrassingen of financiële schade te voorkomen.
Vanaf 2026 geldt voor de hierboven genoemde “kostbare diensten” een herzieningstermijn vanaf het begin(kort gezegd) 5 jaar. Onder deze diensten vallen bijvoorbeeld, renovaties, verbouwingen en transformatie, mits de inkoopprijs het drempelbedrag overschrijdt. Voor diensten die leiden tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak gold al een herzieningsperiode.
De introductie van de herzieningstermijn leidt ertoe dat je de eerdere btw-aftrek (deels) moet herzien als je het vastgoed binnen de herzieningsperiode voor (meer) btw-vrijgestelde prestaties gaat gebruiken ten opzichte van het jaar van ingebruikname van de dienst (het referentiejaar). Daar staat tegenover dat je extra btw-aftrek kunt claimen als je het vastgoed in de herzieningsperiode voor meer btw-belaste prestaties gebruikt ten opzichte van het referentie jaar.
De herzieningstermijn is geïntroduceerd om de omvang van het uiteindelijke btw-aftrekrecht beter aan te laten sluiten bij het gebruik van de betrokken dienst. En met name ter bestrijding van zogenoemde short-stay situaties. Bij een zo een situatie wordt het vastgoed tijdens het resterende boekjaar eerst gebruikt voor een btw-belaste short-stay verhuur, om btw-aftrek te realiseren om op bijvoorbeeld de transformatiekosten. Na dat jaar, kan het vastgoed worden gebruikt voor de btw-vrijgestelde long-stay verhuur zonder dat de eerdere btw-aftrek herzien wordt. De huidige btw-regelgeving bevat geen herzieningstermijn voor diensten.
Hoewel de introductie van de herzieningstermijn met name is geïntroduceerd ter bestrijding van short-stay constructies, heeft de introductie een breder bereik.
Alle bedrijven die vastgoed deels gebruiken voor btw-vrijgestelde prestaties, worden met de herzieningstermijn geconfronteerd als het aandeel btw-vrijgesteld gebruik van het pand wijzigt binnen de herzieningsperiode. Stel je bedrijf gebruikt het vastgoed in het referentiejaar voor 20% btw-vrijgestelde prestaties, dan moet je de eerdere btw-aftrek herzien als het percentage binnen de herzieningsperiode wijzigt. Hetzelfde geldt als je het pand in het referentiejaar bijvoorbeeld enkel gebruikt voor btw-belaste prestaties, en binnen de herzieningstermijn (deels) gaat gebruiken voor btw-vrijgestelde prestaties.
De introductie van de herzieningstermijn heeft daarom een zekere “overkill”.
Uit Europese rechtspraak volgt dat je onder voorwaarden kan kiezen voor een verlengde herzieningsperiode van 10 jaar. Deze keuze is wenselijk als deze termijn leidt tot een hogere btw-aftrek dan bij een herzieningsperiode van 5 jaar.
Daarom is proactieve voorbereiding essentieel. Wacht dus niet langer af.
Wil je weten hoe deze wijzigingen jouw vastgoedproject of organisatie raken? Neem dan contact op met een van onze specialisten.
