Te hoge huurindexatie: ga in gesprek met uw (ver)huurder

Huurindexatie: hoe komt dit tot stand?

Uw huurcontract(en) voor bedrijfs- of winkelruimten zijn waarschijnlijk opgesteld volgens de modelcontracten en de algemene bepalingen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). In deze huurovereenkomsten staat dat de verhuurder de huurprijs mag aanpassen aan de geldende Consumenten Prijs Index (CPI). Deze periodieke (meestal jaarlijkse) aanpassing van de huurprijs geldt meer als inflatiecorrectie en niet als huurverhoging. Meestal ontstaat hierover daarom geen discussie tussen huurder en verhuurder. De gemiddelde inflatie over 2022 was echter zo hoog, ruim 10 procent (in 2021 was dit slechts 2,7 procent), dat dit nu wel tot discussie kan leiden. Bij de huurindexatie gebruiken de ROZ-modelcontracten daarnaast ook een bepaalde formule en gaan hierbij uit van het CPI-cijfer dat het CBS maandelijks publiceert.

Deze formule luidt:

Nieuwe huurprijs = huurprijs op datum wijziging X indexcijfer van de maand 4 maanden vóór de wijzigingsdatum: het indexcijfer 16 maanden vóór de wijzigingsdatum

Op dit moment gelden volgens deze formule de volgende data als uitgangspunt:

Nieuwe huurprijs (per 1 januari 2023) = huurprijs per 1 maart 2023 X CPI september 2022: CPI september 2021

Juist de prijsindex over september was het hoogste van 2022 (14,5 procent) en weegt dus ‘zwaar’ bij de bepaling van de nieuwe huurprijs. Veel indexaties gaan in vanaf 1 januari of 1 februari van het nieuwe jaar. En hoewel de gasprijzen op dit moment dalen, is de inflatie nog ongekend hoog.

Huurindexatie werkt door in de toekomst

De huurindexatie op basis van deze formule werkt niet alleen voor heel 2023 door, maar ook in de verdere toekomst. In de algemene bepalingen staat meestal vermeld dat de verhuurder de huurprijs in de toekomst niet wijzigt als de indexering leidt tot een lagere huurprijs dan de laatst geldende. Dus: ook al neemt de inflatie verder af, leidt dit op termijn niet automatisch tot een lagere huurprijs.

Mag dit zomaar?

Is deze uitkomst onder alle omstandigheden te rechtvaardigen? Aan de ene kant hebben verhuurder en huurder een afspraak om de huurprijs bij geldontwaarding aan te passen. Aan de andere kant houdt deze formule geen rekening met de gemiddelde inflatie over heel 2022.

Wat kan ‘kerninflatie’ hierin betekenen?

Het toepassen van ‘kerninflatie’ kan dit oplossen: een inflatiecijfer dat geen rekening houdt met productcategorieën met sterk schommelen prijzen, zoals energie en voedingsmiddelen. Het CBS publiceert maandelijks een vergelijkbaar prijsindexcijfer zonder energie (gas en warmte) en (motor)brandstof. Dit cijfer levert over september 2022 een inflatie op van ‘slechts’ 6,5 procent in plaats van 14,5 procent. Ook al is in de algemene bepalingen van het ROZ-modelhuurcontracten de maandelijkse index van het CBS leidend en mogen verhuurders dus uitgaan van 14,5 procent over september 2022, kunnen verhuurders en huurders kiezen om deze alternatieve maatstaf te hanteren of aan te sluiten bij een jaargemiddelde of een indexatiemaximum af te spreken voor de rest van de huurperiode.

Moeten verhuurders de inflatie dan zelf incasseren?

Natuurlijk confronteren energiemaatschappijen verhuurders ook met de doorbelasting van hoge tarieven voor gas, warmte en elektriciteit en krijgen zij door de inflatie ook te maken met andere prijsstijgingen. De contractuele mogelijkheid van indexatie is juist bedoeld om deze negatieve effecten te verdisconteren. U moet zich echter ook bedenken dat deze manier van indexatie huurders dubbel 'straft': zij krijgen via de indexatie de aan verhuurders doorbelaste prijsstijgingen voor energie grotendeels doorbelast én moeten zelf ook de hogere rekening van de energieleverancier betalen.

Wat kunt u als (ver)huurder doen?

Hebben huurders problemen om, naast alle andere uitdagingen van deze tijd, de forse huurverhoging op basis van de toegepaste indexatie te betalen? Kom dan samen tot een oplossing. Een verhuurder heeft hierbij een sterkere onderhandelingspositie want een lagere indexering is voor een huurder lastig af te dwingen. Een verhuurder heeft aan de andere kant ook belang bij financieel gezonde huurders zodat zij de huur op tijd kunnen betalen, ook op de lange termijn.

Blijf in contact met uw (ver)huurder!

Overleg op tijd met uw (ver)huurder en maak aan de hand van een alternatieve manier van indexatieberekening bestendige afspraken. Komen jullie er samen niet uit, dan is voor huurders een gang naar de rechter niet altijd kansloos. Een rechter kan, net als met de huurkortingsprocedures tijdens corona, de uitzonderlijke hoge inflatie aanmerken als een ‘onvoorzienbare omstandigheid’. Hierbij hebben beide partijen bij het tot stand komen van de huurovereenkomst geen rekening gehouden (ondanks het bestaan van een indexatiebeding in de overeenkomst). Ook kan een rechter een geldende contractsbepaling, zoals de indexatieclausule, geheel of gedeeltelijk buiten werking stellen als de gevolgen hiervan volgens de rechter in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar zijn.

Wij helpen u graag bij vastlegging van afspraken

Meestal zijn verhuurders en huurders prima in staat om op dit punt goede afspraken te maken. Zeker bij een langdurige relatie, zoals een huurovereenkomst, is continuïteit belangrijk. Heeft u als (ver)huurder toch moeite om tot definitieve afspraken te komen of wilt u advies bij het maken en vastleggen van afspraken met uw (ver)huurder? Neem dan contact op met één van onze Bouw & vastgoed specialisten. Wij helpen u graag verder.