Let op de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting

Uitzondering op de heffingsgrondslag

Bevat de overeenkomst waarmee de onroerende zaak is verkregen een verkoopregulerend beding, dat afkomstig is van een publiekrechtelijk lichaam of woningwetinstelling? Dan is er een uitzondering van toepassing. In dat geval is de heffingsgrondslag gelijk aan de tegenprestatie. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de lasten die voor de koper van de zaak uit het beding voortvloeien. 

De vraag die eind april voor de Hoge Raad kwam, is: hoe moet worden omgegaan met deze uitzondering op de bepaling van de heffingsgrondslag bij een verkoopregulerend beding, als aandelen in een vastgoedlichaam worden verkregen. De zaak was als volgt:

De feiten

A NV houdt ter belegging panden aan met een waarde van  22,3 mln euro. In 2018 levert gemeente Q een derde van de aandelen in A NV voor  895.000 euro aan belanghebbende, X BV, die de andere aandelen al hield. De koopprijs voor de aandelen was veel lager dan de waarde van de panden als gevolg van de schulden van de NV. In de koopovereenkomst is een antispeculatiebeding opgenomen voor het geval belanghebbende in 2018 of 2019 de aandelen in de NV of de panden van de NV zou verkopen voor een hogere prijs. In dat geval zou A NV een vergoeding aan de gemeente zijn verschuldigd. 

Aangifte overdrachtsbelasting en geschil

X BV doet aangifte naar een heffingsgrondslag van  7,4 mln euro (een derde van 22,3 mln euro) en maakt bezwaar tegen de eigen aangifte. Volgens X BV vormt het antispeculatiebeding een “verkoopregulerend beding” in de zin van voornoemde wettelijke uitzondering en dient de heffingsgronslag voor de overdrachtsbelasting te worden vastgesteld op de tegenprestatie, zijnde  895.000 euro. De Belastingdienst is het daar niet mee eens en stelt dat bij de verkrijging van de aandelen in een vastgoedlichaam de wettelijke bepaling voor verkoopregulerende bedingen niet van toepassing is, zodat de heffingsgrondslag gelijk is aan de waarde is het economisch verkeer ad  7,4 mln euro  . Belanghebbende gaat in beroep bij de Rechtbank.

Rechtbank

Rechtbank Noord-Holland oordeelt dat de wettelijke bepaling voor verkoopregulerende bedingen ook van toepassing is op de verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam. Toch is dit niet in het voordeel van de belanghebbende. De rechtbank is ook van oordeel dat de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting niet gelijk is aan de koopprijs voor de aandelen (895.000 euro), maar de waarde van de onroerende zaken van de NV zonder correctie. Het feit dat de NV deels met vreemd vermogen is gefinancierd, staat namelijk geheel los van het verkoopregulerende beding. Belanghebbende gaat in beroep bij het Gerechtshof.

Gerechtshof

Hof Amsterdam oordeelt dat het anti-speculatiebeding geen verkoopregulerend beding is. Het beding is een in de tijd beperkte earn-out regeling. X BV en de staatssecretaris gaan in cassatie.

Hoge Raad

Een antispeculatiebeding is volgens de Hoge Raad een verkoopregulerend beding. Dat betekent echter niet automatisch dat de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting gelijk is aan de koopprijs voor aandelen wanneer een verkoopregulerend beding is overeengekomen. Wettelijk is geregeld dat slechts in bepaalde gevallen bij de bepaling van de maatstaf van heffing geen rekening wordt gehouden met de invloed die een verkoopregulerend beding kan hebben gehad op de transactieprijs. Een verdergaande betekenis kan hieraan niet worden toegekend. 

In het bijzonder kan hieruit niet worden geconcludeerd dat bij aanwezigheid van een verkoopregulerend beding bij de verkrijging van aandelen in een vastgoedichaam, voorbij zou moeten worden gegaan aan de regel dat bij verkrijging van aandelen in een vastgoedlichaam, de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting wordt gesteld op de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaken van het vastgoedlichaam. De heffingsgrondslag wordt in deze zaak dus vastgesteld op de waarde in het economisch verkeer ad 7,4 mln euro.

Heeft u te maken met een verkoopregulerend beding bij koop van onroerende zaken of aandelen in een vastgoedlichaam? 

Neem contact op met één van onze specialisten