Verbouw óf nieuwbouw? Hoge Raad antwoordt...

Fiscale gevolgen verbouw of nieuwbouw

Is een verbouwing zo ingrijpend en ontstaat er in wezen een nieuw gebouw? Dan heeft dit de volgende fiscale gevolgen:

De levering van een nieuw gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting en belastbaar voor de omzetbelasting.

De levering van een bestaand gebouw is belastbaar voor de overdrachtsbelasting en als regel vrijgesteld van omzetbelasting wanneer de levering meer dan twee jaar na eerste ingebruikname plaatsvindt.

Casus: wat weegt het zwaarst?

Een ondernemer koopt in 2015 een leeg kantoorpand voor 4,8 miljoen euro en verbouwt het in 2017 en 2018 om tot hotel voor ongeveer 7 miljoen. In 2018 verkoopt de ondernemer het hotel voor 15,8 miljoen euro. De koper vraagt de Belastingdienst te verklaren dat er in wezen een nieuw pand is ontstaan en de koop dus vrijgesteld moet zijn van overdrachtsbelasting. De Belastingdienst wijst dit verzoek af. De koper stapt daarom naar de Rechtbank. Die constateert dat in de rechtspraak nog geen duidelijke invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ heeft plaatsgevonden. In eerdere rechtspraak hanteerde men hiervoor namelijk de volgende criteria:

• Wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid.
• Wijzigingen in de bouwkundige constructie.
• Wijzigingen in functie.
• Grootte van de gedane investeringen.

De Rechtbank vroeg zich af: is deze lijst met criteria compleet en wat weegt nu het zwaarst en stelde deze vragen daarom aan de Hoge Raad.

Hoge Raad reageert...

Om te beoordelen of er in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet de ondernemer vaststellen wat er bouwkundig met het bestaande gebouw is gebeurd. Wijzigingen in de bouwkundige constructie of vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend was dat hierdoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of de wijzigingen echt ingrijpend waren, is afhankelijk van de omstandigheden van de verbouwing en is niet snel zó ingrijpend dat hierdoor in wezen een ‘vervaardigd gebouw in de zin van de Wet op de omzetbelasting’ ontstaat.

De andere factoren die de Rechtbank in haar vraag vermelde, kunnen ook aanwijzingen zijn om te constateren dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend was dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn ze niet. Niet op zichzelf, niet samen en niet noodzakelijk.

Rechtbank is weer aan zet

Op basis van dit antwoord van de Hoge Raad moet de Rechtbank uitspraak doen over deze casus. Vraagt u zich af of bij uw verbouwing een in wezen nieuw gebouw ontstaat?

Neem dan contact op met één van onze adviseurs