Op 1 april 2022 heeft de Hoge Raad* een lezenswaardig arrest gewezen, dat inzicht geeft wat onder dringend eigen gebruik wordt verstaan. In de casus die aan het arrest van de Hoge Raad ten grondslag lag, ging het om de beëindiging van een huurovereenkomst met een hotelexploitant. De strekking van dit arrest reikt echter verder dan uitsluitend huurovereenkomsten die in de horeca - of hospitality-branche worden gesloten.
Het lijkt tegenstrijdig, maar het is goed om te weten dat een huurovereenkomst meestal niet eindigt met het verstrijken van de termijn waarvoor deze is aangegaan. Een huurovereenkomst – en dat geldt in het bijzonder voor de zogenaamde 7: 290 BW huurovereenkomsten, zijnde bedrijfslocaties die voor het publiek toegankelijk zijn – kan slechts op beperkte opzeggingsgronden worden beëindigd. Eén daarvan is het zogenaamde ‘dringend eigen gebruik’.
In deze casus was de verhuurder voormalig exploitant van het hotel, dat aan de huurder was verkocht. Zoals vaker voorkomt, werd tegelijk met de verkoop van het (hotel)bedrijf, een huurovereenkomst gesloten door de verhuurder met de nieuwe huurder. Na verloop van de eerste vijf jaren van de huur (en nadat de huurder door indeplaatsstelling was vervangen) wilde de verhuurder de huur te verhogen. De huurder verweert zich hier tegen in rechte. In plaats van verhoging van de huur, leidde de uitkomst van de rechterlijke procedure tot een verlaging van de huur. De verhuurder redeneert vervolgens, dat het dan voor hem financieel interessanter is om de exploitatie van het pand en hotel zelf weer ter hand te nemen. De huurovereenkomst wordt opgezegd tegen het einde van de tweede vijfjaarsperiode op grond van ‘dringend eigen gebruik’.
Het oordeel van de rechter
Nadat de vordering van de verhuurder tot huurbeëindiging door de kantonrechter was afgewezenen, ging ook het gerechtshof daartoe over. Weliswaar verhoogt deze de huurprijs en constateert dat de winstpotentie van het hotel aanzienlijk kan verbeteren als de verhuurder zelf exploiteert, maar gaat er niet toe over om dit voor de verhuurder mogelijk te maken door met een beëindiging van de huur in te stemmen. Het Hof oordeelt eigenlijk, dat de verhuurder tevreden moet zijn met het huidige rendement als verhuurder en dat hij de mogelijkheid van een beter rendement zelf heeft opgegeven door de onderneming in het verleden te verkopen en het pand te gaan verhuren. De verhuurder laat het er niet bij zitten en gaat in cassatie bij de Hoge Raad. Nadat het advies van de advocaat-generaal strekt tot vernietiging van de beslissing van het Hof, neemt de Hoge raad dit advies over. In lijn met eerdere uitspraken oordeelt de Hoge Raad, dat niet bewezen, maar slechts aannemelijk gemaakt dient te worden dat het gebruik van het pand voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij kunnen bedrijfseconomische redenen voldoende grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen. Zo ook in deze zaak.
Daar waar ook het Hof constateerde, dat het zelf ter hand nemen van de exploitatie tot een aanzienlijke rendementsverbetering voor de verhuurder zou kunnen leiden, verbond deze daaraan niet de consequentie om met een beëindiging van de huurovereenkomst in te stemmen. De Hoge Raad doet dat wel. Daarbij hoeft het dringend eigen gebruik overigens niet zo pregnant te zijn, dat de verhuurder in zijn voortbestaan wordt bedreigd. Het mislopen van een (aanzienlijk) rendementsvoordeel kan onder omstandigheden voldoende reden zijn om de huurovereenkomst op initiatief van de verhuurder wegens dringend eigen gebruik te beëindigen. Indien de verhuurder alternatieven heeft om tot een verbeterd rendement te komen (de verhuurder bezat meerdere panden), moet de huurder dit aannemelijk maken. Dat de verhuurder in het verleden er zelf voor heeft gekozen om dit rendementsvoordeel op te geven door te gaan verkopen en te verhuren (‘een soort eigen schuld’), lijkt niet relevant (overigens dateerde dat besluit ten tijde van het arrest van de Hoge Raad al van zo’n 14 jaar daarvoor).
Conclusie
Opzegging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik is dus enkel mogelijk op basis van bedrijfseconomische afwegingen. In dit geval het behalen van een verbeterd rendement voor de verhuurder. Het gaat dus bij dringend eigen gebruik niet (enkel) om urgente situaties op grond waarvan de verhuurder het pand zo snel mogelijk dient terug te krijgen, maar ook strategische bedrijfseconomische afwegingen kunnen aanleiding zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik met succes te beëindigen. Twee kanttekeningen zijn hier wel op zijn plaats. Hoewel dit een aangename uitspraak voor verhuurders is, is het wel ‘een hard gelach’ voor de huurder. Deze ziet de huurovereenkomst eindigen en dient in overleg te gaan met de verhuurder voor de verkoop van zijn bedrijf. En niet vanuit een goede uitgangspositie. Hoewel de Hoge Raad duidelijk richting aangeeft, moet per geval bekeken worden of een vordereng tot beëindiging wegens dringend eigen gebruik bij de rechter een redelijke kans maakt. Het hangt tenslotte altijd van specifieke omstandigheden af.
Wilt u als (ver)huurder meer informatie over uw juridische positie bij het beëindigingen van huurovereenkomsten of begeleiding willen bij het maken en vastleggen van afspraken met uw huurder of verhuurder? Neem dan gerust contact op met een van onze bouw & vastgoed specialisten.
*ECLI:NL:HR:2022:494.
