Verbouwing eigenlijk nieuwbouw? Let op overdrachtsbelasting!

Wanneer betaalt een koper overdrachtsbelasting?

De vuistregel bij de overdracht van onroerende zaken is:

• Bij de overdracht van een nieuwbouwpand is de koper btw verschuldigd.
• Bij het verkrijgen van een bestaand pand is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. 

Is een oud pand  ingrijpend verbouwd, dan kan er sprake zijn van ‘in wezen nieuwbouw’ en bent u als koper dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit blijkt ook uit de uitspraak van Rechtbank Noord-Holland. Het ging hier om de verkrijging van een nieuw gecreëerde verdieping in een voormalige watertoren. Dit betrof in wezen ‘nieuwbouw’ en de koper was dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. 

Waarop baseert de Rechtbank haar uitspraak?

De feiten waarop de Rechtbank haar uitspraak baseerde waren als volgt:

• De watertoren is verbouwd tot kantoorgebouw.
• Hierbij is een extra verdieping gemaakt met kantoorruimten die beschikken over een eigen pantry en eigen sanitair.
• Er zijn ramen aangebracht.
• Er is een liftopbouw geplaatst om de bestaande lift door te trekken naar de nieuwe verdieping.
• Voor het dragen van de nieuwe verdiepingsvloer is een geheel nieuwe draagconstructie aangebracht.
• De verbouwde watertoren is juridisch gesplitst in appartementsrechten, waarna iemand kantoorruimte op de nieuwe verdieping koopt.
• De koper betaalde overdrachtsbelasting in verband met de verkrijging en maakt daar bezwaar tegen. 

Hoe staat de Belastingdienst hierin? 

De Belastingdienst vindt dat er geen sprake is van nieuwbouw en wijst het bezwaar af. Volgens de Belastingdienst is van nieuwbouw alleen sprake bij:

• Wijziging, vervanging of gedeeltelijke vervanging van de bouwkundige constructie.
• Of wanneer het oude gebouw na verbouwing op één lijn is te stellen met een nieuw gebouw. 

De Belastingdienst vindt dat de bouwkundige constructie van de watertoren niet ingrijpend is gewijzigd en dat de bouwkundige identiteit en de uiterlijke herkenbaarheid niet of nauwelijks zijn veranderd. Er is volgende de Belastingdienst dus geen sprake van de vervaardiging van een in wezen nieuw gebouw. 

Waarom oordeelde de Rechtbank toch anders?

De Rechtbank oordeelde op basis van foto’s van de verbouwing toch dat er wel sprake was van ‘nieuwbouw’ omdat:

• De creatie van de nieuwe verdieping voldoende ingrijpend was in de bouwkundige constructie.
• Uit eerdere arresten bleek dat de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij verkrijging van nieuwbouw ook van toepassing kan zijn bij de levering van een gedeelte van een gebouw bij opsplitsing in appartementsrechten. Hierbij was het uitgangspunt dat deze met elkaar verbonden en juridisch of fysiek te onderscheiden onroerende zaken ook afzonderlijk in aanmerking te nemen zijn bij de (mogelijkheid tot) afzonderlijk gebruik.
• Daarnaast moest een zelfstandig bruikbare kantoorruimte beschikken over een eigen pantry en sanitair. Aan deze criteria voldeed de nieuwe verdieping in de watertoren ook. 

Daarom gaf de Rechtbank de koper gelijk en was deze geen overdrachtsbelasting verschuldigd.

Advies bij aankoop verbouwd pand?

Overweegt u een ingrijpend verbouwd pand of een deel daarvan te kopen? En vraagt u zich af of in wezen sprake is van nieuwbouw? Onze vastgoedspecialisten kunnen u helpen en kunnen de fiscale kwalificatie van de verbouwing beoordelen.

Neem contact op met één van onze specialisten