De energieprestatie van een gebouw wordt vastgesteld aan de hand van Europese regelgeving en richtlijnen (CEN-normen). Het verplicht hebben van een energielabel is overigens niet beperkt tot kantoorgebouwen alleen, maar heeft een groter bereik. Denk aan gebouwen met gebruiksfuncties voor gezondheidszorg, onderwijs, horeca en winkelruimten.
Uit cijfers van begin januari 2024 blijkt dat circa 62% van de kantoren label C of hoger heeft. Ongeveer 28% heeft geen label en de rest presteert zonder meer slecht. Met het oog op de energietransitie, waarbij voor 2030 voor bestaande bouw gestreefd wordt naar ten minste gemiddeld label A, is er nog wat werk te verzetten. Bedrijven die niet beschikken over tenminste energielabel C dienen dan ook in actie te komen.
Wat moeten ondernemers doen?
Zowel huurders als eigenaren/verhuurders moeten nagaan welk label op het pand van toepassing is. Daarvoor kunnen ze gebruik maken van een online-tool: EP-Online. Is er met betrekking tot het pand geen energielabel bekend, of weet men niet goed welke energiebesparende maatregelen genomen kunnen worden Dan is inschakeling van een energieadviseur (EP- adviseur) raadzaam. Deze kan aanbevelingen doen voor een kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie.
Na het doorvoeren van de nodige energiebesparende maatregelen, kan de (verbeterde) energieprestatie van het gebouw worden doorgerekend. Daarnaast kan de energieadviseur het energieprestatiecertificaat (label) met tenminste kwalificatie C verstrekken. Voor de maatregelen zelf, kan worden gedacht aan energiebesparende maateregelen, zoals isolatie van wanden en vloeren, dubbele of driedubbele beglazing, zonnepanelen, aanleg van warmtepompen, etc.
Voor het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen zijn er tal van verschillende subsidies en fiscale regelingen van toepassing waarvan ondernemers gebruik van kunnen maken, zoals de milieu-investeringsaftrek en energie-investeringsaftrek.
Wat zijn de eisen voor energielabel C?
De eis om minimaal te voldoen aan energielabel C, komt voort uit het Bouwbesluit 2012. Daarin is bepaald dat het vanaf 2023 verboden is om een kantoorpand te gebruiken die een energielabel heeft lager dan energielabel C. Dit betekent dus dat partijen in actie moeten komen bij verkoop en koop van kantoorpanden, of bij de huur en verhuur daarvan.
Onder een kantoorgebouw wordt verstaan een gebouw, of een gedeelte van een gebouw, met uitsluitend een of meer kantoorfuncties (‘administratieve dienstverlening’) en nevenfuncties daarvan. Bij nevenfuncties kan men denken aan bijvoorbeeld een bedrijfsrestaurant. Heeft een pand meerdere functies, niet enkel kantoor, dan kan men ervoor kiezen voor het gehele pand een energielabel (tenminste C) te laten afgeven; dan wel dit te beperken tot uitsluitend het kantoorgedeelte.
Hoewel het verplichte energielabel valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het pand, is niet altijd duidelijk of de plicht tot verduurzaming zich richt tot de huurder, tot de verhuurder, of tot beide. Als eigenaar/verhuurder is het daarom van belang om tijdig goede afspraken te maken met de huurder om de benodigde (fossiele) energiebesparende maatregelen te nemen. Ook de huurder kan een positieve bijdrage leveren bij het verkrijgen van het energielabel, door aanpassingen door te voeren in de inrichting van het pand.
Het ROZ model huurcontract anticipeert op deze wederzijdse verantwoordelijkheid van verhuurder en huurder door de daarin opgenomen clausule. Deze verplicht de huurder en verhuurder tot redelijke medewerking en om informatie te verschaffen over energiebesparende maatregelen. Daarnaast geeft deze de verhuurder de instructie om met de huurder uiterlijk 1 jaar voordat het energielabel moet worden verbeterd, overleg te hebben.
Gevolgen geen energielabel C
Het niet beschikken van tenminste energielabel C levert een ‘gebrek’ in huurrechtelijke zin. Het verhuren van kantoorruimte die geen energielabel C heeft, levert wanprestatie op. Onder omstandigheden kan de huurder kan de huurovereenkomst ontbinden en een schadevergoeding vorderen. Ook kan worden gedacht aan de mogelijkheid van huurprijsvermindering voor de huurder wegens het ontbreken van het vereiste energielabel.
Zelfs als in huurovereenkomsten het recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding is uitgesloten, is het de vraag of op die uitsluitingsclausules altijd een beroep kan worden gedaan. De wetgever heeft bepaald dat, in geval van een gebrek in de huurovereenkomst, er niet mag worden afgeweken in het nadeel van de huurder, als het gebrek bij aanvang van de huur bekend was. Voor contracten die zijn gesloten nadat de invoering van de energielabel C plicht bekend werd (vanaf 2018), werkt de uitsluiting in het contract mogelijk dus niet.
Daar komt nog bij dat de energietransitie en het gedachtegoed over de noodzaak daarvan volop in ontwikkeling zijn. Het is dus mogelijk dat rechters in de toekomst anders zullen oordelen.
Niet alleen voor contractspartijen bij de huur-of koopovereenkomst zal actie vereist zijn. Ook het bevoegd gezag moet in actie komen. De gemeente zal niet direct voor deur staan bij eigenaren van kantoorpanden waar nog geen label C op zit. De eigenaar moet in de regel eerst schriftelijk worden gewaarschuwd. Het bevoegd gezag (veelal de gemeente of de provinciale Omgevingsdienst) heeft de mogelijkheid om bestuurlijk op te treden. Dit kan zij doen door het opleggen van een last onder dwangsom of het of opleggen van een bestuurlijke boete.
Ook strafrechtelijke handhaving is niet uitgesloten; overtreding van het Bouwbesluit is immers een economisch delict. Overigens is het niet altijd duidelijk tot wie de handhaving zich richt en kan het dus zijn dat zowel de huurder als de verhuurder door het bevoegd gezag wordt aangesproken.
Wie doet wat?
Voor de vraag voor wiens rekening de kosten voor de energiebesparende komen, zal de inhoud van de huurovereenkomst doorgaans bepalend zijn. Het verdient voorkeur om dit in goed overleg tussen verhuurder/ eigenaar van het pand en huurder te regelen, aangezien beiden voordeel zullen hebben met de doorgevoerde energiebesparende maatregelen.
Of een ondernemer nu eigenaar/verhuurder is van een kantoorpand, of dit huurt, in beide gevallen is het verstandig na te gaan of het pand een energielabel C heeft en in actie te komen als dat niet zo is. Verder is het verstandig om zich juridisch te laten informeren bij het opstellen of wijzigen van overeenkomsten.
Een aanpassing van de huurovereenkomst kan nodig zijn als er nog geen energielabel C op het pand rust of dat verdere energiebesparende maatregelen nodig zijn. Hierover moeten partijen dan afspraken maken, om in 2030 over een label A te kunnen beschikken.
Uitzonderingen op energielabel C
Voor de verplichting voor kantoorgebouwen om tenminste energielabel C te hebben, gelden enkele uitzonderingen:
- Kleine kantoorpanden met een gebruiksoppervlakte van minder dan 100 m2
- Multifunctionele gebouwen waarbij de kantoorfunctie minder dan 50% is van het totale oppervlak
- Monumenten
- Tijdelijk gebruik (bijvoorbeeld in afwachting van sloop, onteigening of transformatie)
- Panden waarbij de verwachte terugverdientijd van de investeringen voor energiebesparing langer dan 10 jaren zal duren.
Afgezien van deze uitzonderingen, is het van belang om bij verbouwingen en aanpassingen van het kantoorpand te blijven voldoen aan de voorwaarden voor het kunnen blijven beschikken over energielabel C. Daarbij is het goed er rekening mee te houden dat er op termijn waarschijnlijk strengere voorwaarden zullen gaan gelden, met het oog op de gestelde energiedoelen voor 2030.
Daarnaast is het goed om te realiseren dat een afgegeven energielabel slechts geldig is voor een periode van 10 jaar. Tegen de tijd dat het label vervalt, zal tijdig een nieuwe aanvraag moeten worden gedaan. Hierbij zal moeten worden voldaan aan de eisen die op dat moment gelden. Het is een redelijke verwachting dat toekomstige duurzaamheidseisen in dat verband niet minder zwaar zullen zijn dan voorheen.
Heeft u vragen of opmerkingen over dit onderwerp en vragen over vastgoedrecht in het algemeen?
Neem contact met ons op
