Met de Wet vaste huurcontracten worden, zoals de naam al aangeeft, vaste huurcontracten weer de norm en wordt het aanbieden van tijdelijke huurcontracten aan banden gelegd. Met deze wetswijziging komt de wetgever weer terug op de Wet doorstroming huurmarkt, die tijdelijke huurcontracten eerder juist mogelijk maakte. De beoogde ingangsdatum van de Wet vaste huurcontracten is 1 juli 2024. In dit artikel gaan wij nader in op de wijzigingen die deze wet met zich mee brengt.
Wet doorstroming huurmarkt
Sinds de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt is het mogelijk om tijdelijke huurcontracten af te sluiten. Deze wet hield kort gezegd in dat een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte die voor een periode van twee jaar of korter is aangegaan, automatisch eindigt na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode; opzegging en huurbescherming waren niet aan de orde. De wetgever verwachtte dat dit zou leiden tot een flexibelere huurmarkt en een groter aanbod. Uit de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt in 2021 bleek echter dat de wet niet het gewenste effect had.
Afschaffing tijdelijke huur
De wetgever heeft nu besloten om min of meer terug te gaan naar de situatie zoals deze was vóór de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt. Met de Wet vaste huurcontracten beoogt de wetgever de bescherming van huurders te versterken en bestaanszekerheid te borgen.
Behalve enkele uitzonderingen, hierna te bespreken, betekent dit dat er vanaf 1 juli 2024 geen tijdelijke huurcontracten meer mogen worden overeengekomen. Het is alleen mogelijk om huurcontracten voor onbepaalde tijd overeen te komen, die slechts kunnen worden beëindigd als zich één van de beëindigingsgronden voordoet. Door het regelen van deze vaste huurcontracten komt de huurder meer huurbescherming toe.
Uitzonderingen
Hoewel het uitgangspunt is dat vaste huurcontracten worden overeengekomen, bestaan hier enkele uitzonderingen op. In sommige situaties blijft tijdelijke huur voor de maximale duur van twee jaar mogelijk. Deze tijdelijke huurovereenkomst zal automatisch eindigen op de overeengekomen einddatum, op voorwaarde dat de verhuurder de huurder hierover informeert tussen drie maanden en één maand vóór deze einddatum. Denk daarbij aan bijvoorbeeld de volgende groepen zijn uitgezonderd:
- Studenten;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- Urgent woningzoekenden;
- Huurders met wie de verhuurder een tweede kans-contract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte;
- Wezen en nabestaanden;
- Gescheiden ouders.
Daarnaast blijft tijdelijke huur (was al voorzien in de wet) mogelijk in de volgende situaties:
- Huren via de Leegstandswet: bijvoorbeeld als een woning onnodig tijdelijk leeg staat na verkoop van een woning of aankomende sloop;
- Tussenhuur of diplomatenclausule: mensen die tijdelijk afwezig zijn in verband met werk in het buitenland of een lange reis;
- Doelgroepencontracten: bijvoorbeeld ouderen of gehandicapten;
- Huurcontract dat naar zijn aard van korte duur is: bijvoorbeeld huur van een vakantiewoning.
Beëindigingsgronden
De hoofdregel is dat bij een vast huurcontract de verhuurder de huur slechts kan opzeggen als de rechter het contract beëindigt, tenzij de huurder (schriftelijk) heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst. Bij het verzoek tot beëindiging kijkt de rechter of voldaan is aan één van de in de wet limitatief opgesomde beëindigingsgronden, zoals dringend eigen gebruik of geen goed huurderschap.
Met de Wet vaste huurcontracten worden deze beëindigingsgronden uitgebreid. Zo wordt het onder meer mogelijk voor een verhuurder om de huur te beëindigen indien hij de woning ter beschikking wenst te stellen aan zijn ouder(s) of kind(eren). Hiervoor moet wel een clausule in het contract zijn opgenomen.
Overgangsrecht
Tenslotte is er sprake van overgangsrecht. Reeds afgesloten contracten behouden hun geldigheid. Voor verhuurders betekent dit dat contracten die worden afgesloten vóór 1 juli 2024 nog vallen onder het oude regime (Let op: het betreft de datum van afsluiting, niet de ingangsdatum). Verhuurders kunnen dus nog tot 1 juli a.s. huurcontracten voor 2 jaar sluiten, die van rechtswege eindigen zonder dat opzegging volgens de wet nodig is. Het gaat hier dan om nieuwe huurcontracten met een nieuwe huurder.
Het tussentijds openbreken van tijdelijke huurcontracten met de zittende huurder middels beëindiging met wederzijds goedvinden biedt de verhuurder geen zekerheid. Recente rechtspraak laat zien dat de huurder in dat geval vergaande huurbescherming toekomt. Het opvolgende overeengekomen contract wordt dan beschouwd als een huurcontract voor onbepaalde tijd.
Vragen?
Heeft u vragen over deze nieuwe wetgeving of heeft u hulp nodig bij het opstellen van een huurovereenkomst. Neem dan contact op met onze huurrechtjuristen of adviseurs van Real Estate en Construction. Zij adviseren u hier graag over.
Neem contact op
