Duurzame investeringen: benut fiscale voordelen op tijd
Duurzaamheid is niet meer weg te denken uit het commercieel vastgoed. Energielabels, ESG-rapportages en verduurzamingsplannen spelen een steeds grotere rol. Daarmee komt ook steeds vaker de praktische vraag op tafel: wie betaalt de rekening? Denk aan investeringen in isolatie, warmtepompen, zonnepanelen of andere maatregelen om een pand toekomstbestendig te maken. In de praktijk kan dat al snel leiden tot discussie tussen verhuurder en huurder, zeker als niet duidelijk is afgesproken of kosten mogen worden doorbelast via servicekosten of een aangepaste huurprijs.
Ook voor beleggers en ontwikkelaars wordt dit steeds belangrijker. Een pand met een minder gunstig energielabel is simpelweg minder aantrekkelijk voor huurders, financiers en kopers. Met andere woorden: wie nu niet meebeweegt, kan later merken dat de waarde van het vastgoed onder druk komt te staan.
Het loont daarom om bij nieuwe of heronderhandelde huurovereenkomsten duidelijke afspraken te maken over verduurzaming. Wie doet wat, wie betaalt wat, en wat gebeurt er als toekomstige wetgeving extra maatregelen nodig maakt? Door dat vooraf goed vast te leggen, blijft groen vastgoed hopelijk ook juridisch een beetje groen.
Externe inhuur en flexibele arbeid: grip op de inhuurketen
Zzp’ers, uitzendkrachten, gedetacheerden en andere externe arbeidskrachten zijn onmisbaar in de bouw- en vastgoedsector. Tegelijk nemen de eisen rond arbeidsrelaties, loonheffingen en compliance toe. Ontwikkelingen zoals het wetsvoorstel Zelfstandigenwet en de Wet toelating terbeschikkingstelling van arbeidskrachten (WTTA) benadrukken het belang van een zorgvuldig ingerichte inhuurketen.
Op onze themapagina Externe inhuur & flexibele arbeid lees je meer over actuele ontwikkelingen, de inzet van zzp’ers, terbeschikkingstelling van arbeid en de gevolgen voor de loonheffingen. Daarnaast vind je daar verdiepende artikelen en praktische handvatten om je te helpen jouw organisatie toekomstbestendig en compliant in te richten.
Onderverhuur zonder juiste btw-keuze kan kostbaar uitpakken
Een recente uitspraak laat zien dat onderverhuur grote gevolgen kan hebben voor de btw-positie van vastgoed. In de betreffende zaak huurde een advocatenpraktijk een pand met btw en verhuurde zij meer dan 10% daarvan onder, zonder rechtsgeldig te kiezen voor btw-belaste verhuur. Daardoor werd niet langer voldaan aan de 90%-eis voor belaste verhuur van het gehele pand. Een latere btw-facturatie of losse correspondentie bleek onvoldoende. Het gevolg: de btw op de huur van het pand was volledig niet-aftrekbaar en de Belastingdienst legde forse naheffingen op.
Wat moet je controleren? Zorg dat zowel de hoofdhuur als iedere onderhuur correct is ingericht. Leg de keuze voor btw-belaste verhuur tijdig en schriftelijk vast en controleer of de onderhuurder aan de voorwaarden voldoet. Ook fouten uit eerdere jaren kunnen nog financiële gevolgen hebben.
21% btw in de hotelsector: waar ligt de grens?
Vanaf 2026 geldt voor hotelovernachtingen het btw-tarief van 21%. Dat betekent niet automatisch dat ieder onderdeel van een hotelverblijf op dezelfde manier moet worden behandeld.
Ontbijt en wellness- of sportfaciliteiten kunnen, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, mogelijk afzonderlijk worden beoordeeld. Dat raakt niet alleen de prijsstelling, maar ook hotelvastgoed, exploitatiecontracten en verdienmodellen.
Analyseer welke prestaties zelfstandig zijn en hoe deze in contracten, facturatie en systemen zijn verwerkt. Een tijdige beoordeling helpt verrassingen bij implementatie te voorkomen. Lees het volledige artikel.
Zonne-energie bij verhuur: let op de energiebelasting
Levering van energie die is opgewekt door zonnepanelen die de verhuurder op het dak van zijn verhuurde pand heeft geplaatst aan een aansluiting die de huurder heeft in het door hem/haar gehuurde pand kan aanleiding zijn om energiebelasting in aanmerking te moeten nemen: de verhuurder moet deze dan aan de belastingdienst rapporteren en afdragen. Afhankelijk van het huurcontract kan het zo zijn dat de huurder moet opdraaien voor deze belasting. Omdat de belastingdienst 5 jaar terug kan naheffen kunnen de financiële belangen aanzienlijk zijn.
Is daar iets aan te doen? Er is namelijk geen energiebelasting verschuldigd over zelf opgewekte energie. De heffing is dan ook te voorkomen door in de contracten de opwekking van de energie en de daaropvolgende levering voor rekening en risico van de huurder te laten komen.
Belastingplan 2027: drie maatregelen voor vastgoed
1. Woningtarief overdrachtsbelasting naar 7%
Het voorgestelde tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, daalt van 8% naar 7%. Dit betreft onder meer huurwoningen, tweede woningen en vakantiehuizen. Het reguliere tarief van 10,4%, het 2%-tarief voor de eigen woning en de startersvrijstelling blijven volgens het voorstel ongewijzigd.
Tip: Bij voorgenomen aankoop van een niet-hoofdverblijfwoning kan het fiscaal voordelig zijn de verkrijging uit te stellen tot 2027, zodat het lagere tarief van 7% geldt.
2. Vrijstelling voor overdrachten tussen woningcorporaties
Voor overdrachten van onroerende zaken tussen woningcorporaties is een nieuwe vrijstelling van overdrachtsbelasting voorgesteld. De vrijstelling is beperkt tot vastgoed dat nodig is voor aangewezen diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Niet-DAEB-vastgoed en bedrijfsonroerend goed vallen er niet onder.
Hiermee kunnen woningcorporaties dergelijk vastgoed onderling overdragen zonder dat het algemene woningtarief van de overdrachtsbelasting van 8% (voorgesteld: 7% vanaf 2027) verschuldigd is.
Let op!
Controleer vooraf of het over te dragen vastgoed daadwerkelijk wordt gebruikt voor de aangewezen DAEB-taken; anders geldt de nieuwe vrijstelling niet.3. Uitzondering op de renteaftrekbeperking
3. Woningcorporaties uitgezonderd van renteaftrekbeperking
Woningcorporaties worden uitgezonderd van de generieke renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting (de earningsstrippingmaatregel). Daardoor worden zij niet langer door deze renteaftrekbeperking geraakt. Hierdoor kunnen zij meer vreemd vermogen aantrekken, waardoor hun financiële slagkracht wordt vergroot. Zij kunnen de wijziging meenemen in hun meerjarenbegroting, waardoor bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw meer ruimte kan ontstaan voor borging en daarmee voor gunstigere financiering. Dit biedt meer ruimte voor nieuwe projecten.
Let op: De uitzondering staat nog niet in het ingediende Belastingplan 2027, maar wordt volgens de aanbiedingsbrief via een nota van wijziging toegevoegd.
Duurzame investeringen: benut fiscale voordelen op tijd
De verduurzaming van vastgoed is allang geen vrijblijvende ambitie meer, maar een factor die direct invloed heeft op rendement, financierbaarheid en waardeontwikkeling. Toch blijft een aanzienlijk deel van de beschikbare fiscale voordelen onbenut. Juist voor vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars, woningcorporaties en asset managers kunnen fiscale stimuleringsregelingen het verschil maken tussen een goede investering en de optimale businesscase. De grootste kansen liggen daarbij vaak niet in de fiscale regeling zelf, maar in het moment waarop deze wordt meegenomen in het investeringsproces.
In de praktijk gaat het daarbij opvallend vaak níet mis op de inhoud, maar op de timing. Fiscale faciliteiten zoals de Energie-investeringsaftrek (EIA), Milieu-investeringsaftrek (MIA) en Vamil kunnen aanzienlijke voordelen opleveren, maar vereisen doorgaans een melding binnen drie maanden nadat de investeringsverplichting is aangegaan. Tijdens het opstellen van de vennootschapsbelastingaangifte, soms meer dan een jaar nadat een investering is gedaan, is het fiscale voordeel vaak definitief verloren gegaan.
Juist in de vastgoedsector liggen grote kansen. Denk aan investeringen in duurzame installaties, energieopslag, elektrificatie, circulaire bouwmaterialen, emissiereductie en energie-efficiënte gebouwen. Daarbij kunnen fiscale faciliteiten veelal gecombineerd worden met subsidies.
Vanuit fiscaal perspectief zien wij in dat kader een duidelijke trend. Waar duurzaamheidsinvesteringen vroeger vooral werden beoordeeld vanuit ESG-verplichtingen of energiebesparing, maken zij tegenwoordig steeds vaker integraal onderdeel uit van bredere investerings- en waardevraagstukken. Daarbij draait het niet alleen om het benutten van fiscale faciliteiten, maar vooral om het tijdig meenemen van fiscaliteit in de besluitvorming. De fiscaliteit verschuift daarmee van een compliance-instrument naar een strategische factor die direct kan bijdragen aan het rendement van een investering.
Ook Prinsjesdag 2026 bracht positief nieuws dat niet onbenoemd kan blijven: vanaf 2027 wordt het aftrekpercentage van de EIA verhoogd naar 45,5%. Hierdoor wordt het fiscale voordeel van duurzame investeringen verder vergroot en komt het aftrekpercentage materieel op hetzelfde niveau als het maximale MIA-percentage. Voor veel vastgoedpartijen betekent dit dat verduurzamingsprojecten nog nadrukkelijker onderdeel worden van de optimale businesscase.
De belangrijkste boodschap? Betrek jouw adviseur al bij het investeringsvoornemen.
Wil je weten welke ontwikkelingen voor jouw organisatie relevant zijn? We brengen de juridische, fiscale en organisatorische aandachtspunten graag samen in beeld.
Neem contact op
