Verhuurders van woningen (en van andere panden) klagen steen en been over de zware box 3 belasting. Hoe voorkomt u deze belasting op verhuurde woningen in box 3? Denk eens ‘out-of-the-box-3'! Heeft u bijvoorbeeld al gedacht aan het ter beschikking stellen van uw panden aan uw eigen BV?
Wat doet ter beschikking stellen met box 3 belasting op verhuurde woning?
Het ter beschikking stellen van uw panden aan uw eigen BV zorgt voor een belasting in box 1. U hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen, u blijft namelijk de eigenaar. De BV neemt de exploitatie van de panden van u over en betaalt u jaarlijks een vergoeding. Simpel opgelost toch! Zorg wel voor zakelijke handelingen en een goede juridische vormgeving.
Wat levert verhuizing belasting verhuur woning box 3 naar box 1 u financieel op?
We verduidelijken dit met een voorbeeld: Aandeelhouder Sjoerd komt met Exploitatie BV overeen dat de BV de exploitatie van zijn panden overneemt en een zodanige vergoeding aan Sjoerd betaalt dat de BV een winst van 14 procent overhoudt. Het risico voor niet betaalde huren en het verzekeren en onderhouden van de panden is vanaf nu voor risico van Exploitatie BV. Stel:
- De jaarlijkse huur van de panden is 100.000 euro.
- De jaarlijkse kosten zijn 26.000 euro.
- De zakelijk bepaalde vergoeding aan Sjoerd is 60.000 euro
- De winst van Exploitatie B.V. is daarmee 14.000 euro.
- De panden hebben een waarde van 2.000.000 euro (voor het gemak gaan we ervan uit dat de WOZ-waarde van de panden gelijk is aan de werkelijke waarde).
- De bruto huur van 100.000 euro is 5 procent van de waarde van de panden.
- De heffing is box 3 over de panden is afgerond 39.500 euro.
Sjoerd houdt bij belasting in box 3 netto over:
| Huur |
100.000 euro
|
| Kosten |
26.000 euro |
|
Box 3 belasting
|
39.500 euro -/-
____________________
|
| |
34.500 euro |
- Neemt de BV de exploitatie over, dan is Sjoerd over de 60.000 euro die hij ontvangt inkomstenbelasting verschuldigd van 26.100 euro (als we uitgaan van een heffing in de hoogste tariefschijf). Exploitatie BV betaalt vennootschapsbelasting over de 14.000 euro winst: 2.700 euro (als we uitgaan van een tarief van 19 procent).
- De 11.300 euro die Exploitatie BV netto overhoudt, maakt de BV als dividend aan Sjoerd over. Hiervan houdt Sjoerd bij een tarief inkomstenbelasting van 26,9 procent (te betalen over het door Sjoerd ontvangen dividend) 8.300 euro over.
Sjoerd houdt bij het ter beschikking stellen van de panden (belasting in box 1) per saldo netto over:
| Vergoeding |
60.000 euro |
| Inkomstenbelasting |
26.100 euro -/- |
|
Netto dividend
|
8.300 euro
___________________
|
| |
42.400 euro |
Het ter beschikking stellen van de panden aan zijn BV levert Sjoerd in dit rekenvoorbeeld dus een mooi voordeel van 7.900 euro op!
Waar moet u op letten bij verplaatsen verhuur eigen woning box 3?
- Stem het ter beschikking stellen van panden aan de BV af met de belastingdienst. Zo voorkomt u een vervelende discussie achteraf en heeft u vooraf zekerheid over de fiscale gevolgen.
- Stelt u de panden niet meer ter beschikking aan de BV, dan keren ze terug naar uw box 3 vermogen. Zijn de panden tussentijds in waarde gestegen, dan moet u over de waardestijging (verschil tussen de waarde bij begin en bij het einde van de terbeschikkingstelling) inkomstenbelasting betalen. Laat uw panden daarom goed taxeren bij aanvang van de terbeschikkingstelling.
Andere mogelijkheden voor verplaatsen box 3 verhuurde woning in 2023?
Misschien zijn er in uw situatie ook andere mogelijkheden om uw box 3 belasting minder zwaar te maken. Neem hiervoor contact op met één van onze adviseurs.
