insight featured image
Stel, u verkoopt een pand met een boekwinst van € 2 miljoen. Hierover is € 500.000 aan vennootschapsbelasting verschuldigd. U wilt de winst gebruiken om een nieuw pand te kopen. Maar fiscaal gezien mag u van de boekwinst nog maar € 1,5 miljoen herinvesteren. De herinvesteringsreserve (HIR) biedt uitkomst en zorgt voor uitstel van acute belastingheffing en levert dus een liquiditeitsvoordeel op.
Onderwerpen
Blijf op de hoogte van de laatste updates voor de bouw & vastgoedsector

De herinvesteringsreserve

De herinvesteringsreserve (hierna: HIR) is een regeling (in zowel de inkomsten- als vennootschapsbelasting) die het mogelijk maakt om de gerealiseerde fiscale boekwinst bij de vervreemding van bedrijfsmiddelen te reserveren. De HIR heeft als voordeel dat u de volledige fiscale boekwinst kan aanwenden voor de aanschaf van nieuwe bedrijfsmiddelen, omdat geen acute belastingheffing plaatsvindt.

Herinvesteringsvoornemen

Om een HIR te mogen vormen, moet u wel herinvesteringsplannen hebben voor het eind van het boekjaar waarin de boekwinst is gerealiseerd en de HIR wordt gevormd. Daarna moet het herinvesteringsvoornemen onafgebroken aanwezig blijven. Gebruikt u de HIR niet, dan valt deze 3 jaar na het jaar van vervreemding van het bedrijfsmiddel vrij als belastbare winst (tenzij er bijzondere omstandigheden zijn).

Bedrijfsmiddelen

U mag de HIR alleen vormen bij de vervreemding van bedrijfsmiddelen en dus niet bij de vervreemding van vastgoed dat u als voorraad aanhoudt. Het is niet altijd makkelijk vast te stellen of sprake is van een bedrijfsmiddel of voorraad. In de praktijk is daardoor nog wel eens discussie over de kwalificatie van vastgoed.

We onderscheiden voor de HIR 2 categorieën bedrijfsmiddelen:

  • bedrijfsmiddelen met een afschrijving in maximaal 10 jaar;
  • bedrijfsmiddelen met een afschrijving in meer dan 10 jaar (bijvoorbeeld vastgoed) of die niet worden afgeschreven (bijvoorbeeld grond).

Boekwaarde-eis

Bij afboeking van de HIR op een vervangend bedrijfsmiddel geldt de boekwaarde-eis: afboeking van de HIR mag er niet toe leiden dat de boekwaarde van het vervangende bedrijfsmiddel lager wordt dan de boekwaarde van het vervreemde bedrijfsmiddel.

Aanwenden van de HIR

Het afboeken van de HIR op vervangende investeringen kan niet naar willekeur plaatsvinden en is gebonden aan de volgende regels:

  • Boekwinst op niet duurzame (afschrijving max 10 jaar) bedrijfsmiddelen:
    • HIR afboeken op aanschaffings- of voortbrengingskosten van ieder ander bedrijfsmiddel met een afschrijving van maximaal 10 jaar.
  • Boekwinst op duurzame bedrijfsmiddelen (geen afschrijving of in >10 jaar):
    • HIR afboeken op de aanschaffings- of voortbrengingskosten van ieder ander bedrijfsmiddel dat in maximaal 10 jaar wordt afgeschreven; en/of
    • HIR afboeken op de aanschaffings- of voortbrengingskosten van een bedrijfsmiddel dat niet of in meer dan 10 jaar wordt afgeschreven en dezelfde economische functie heeft als het vervreemde bedrijfsmiddel.

Bij verkoop van (niet als voorraad aangehouden) vastgoed mag u dus een HIR vormen die u afgeboekt op enerzijds vastgoed met dezelfde economische functie en anderzijds op niet duurzame bedrijfsmiddelen, waarbij niet de eis van dezelfde economische functie geldt. Door relatief hoge boekwaarden van het vervreemde vastgoed wordt bij herinvestering in niet duurzame bedrijfsmiddelen vaak niet voldaan aan de boekwaarde-eis.

Voorbeeld

Vastgoed BV verkoopt beleggingspand A (een bedrijfsmiddel) in 2021 voor € 10 miljoen. De fiscale boekwaarde bedroeg € 8 miljoen en dus realiseert Vastgoed BV een boekwinst van € 2 miljoen. Het bestuur van Vastgoed BV heeft al een nieuw beleggingspand (dezelfde economische functie) op het oog, pand B. Omdat een aanhoudend herinvesteringsvoornemen aanwezig is, wordt een HIR gevormd voor € 2 miljoen.

Uiteindelijk koopt Vastgoed BV beleggingspand B in 2022 voor € 10 miljoen. Na afboeking van de HIR resteert een boekwaarde van € 8 miljoen. De boekwaarde van het vervreemde beleggingspand A bedroeg ook € 8 miljoen en dus is voldaan aan de boekwaarde-eis. Betaalt Vastgoed BV geen € 10 miljoen, maar € 9,5 miljoen voor beleggingspand B dan mag Vastgoed BV door de boekwaarde-eis slechts 1,5 miljoen afboeken van de HIR.

De HIR en vastgoed

Bij de verkoop van beleggingsvastgoed (niet zijnde voorraad) of vastgoed in eigen gebruik wordt met regelmaat een forse boekwinst gerealiseerd. Het liquiditeitsnadeel van acute belastingheffing over de boekwinst(en) is dan ook fors. De HIR biedt uitkomst en zorgt voor uitstel van deze acute belastingheffing en dus een liquiditeitsvoordeel: de volledige boekwinst kan worden aangewend voor de herinvestering in vastgoed.

Bij vastgoed geldt wel dat de mogelijkheden tot herinvestering door de boekwaarde-eis veelal zijn beperkt tot vastgoed met dezelfde economische functie. Dit houdt in dat beleggingsvastgoed wordt vervangen door beleggingsvastgoed en vastgoed in eigen gebruik wordt vervangen door vastgoed in eigen gebruik.

Advies nodig?

Er zijn tal van situaties denkbaar waarbij de HIR een complicerende factor is (bijvoorbeeld binnen fiscale eenheid) of waarbij niet duidelijk is of u aan de voorwaarden voldoet. Het is ook mogelijk dat het in uw situatie juist niet gunstig is om een HIR te vormen.

Heeft u vragen over de herinvesteringsreserve of heeft u advies nodig bij de aan- en verkoop van vastgoed? Aarzel niet en neem contact op met één van onze specialisten van de sectorgroep Real Estate and Construction.