Buitenlandse vakantiewoning

Buitenlandse vakantiewoning uitsluitend voor eigen gebruik? Goed nieuws: einde box 3!

Door:
Ibrahim Aarouss
young couple sitting in the backyard
Bezit u buitenlands onroerend goed? Dan is dit nu nog belast op basis van een fictief rendement, ongeacht of u de woning wel of niet verhuurt. De vraag was wel hoe de fiscus de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting berekende. De fiscus hanteerde een methode die niet tot volledige vrijstelling leidde. Wij zijn daartegen in beroep gegaan. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de fiscus dit verkeerd berekende.
Onderwerpen

In het binnen- en buitenland

De invloed van de nieuwe box 3 regels op uw vakantiewoning

Heeft u een vakantiewoning bijvoorbeeld in Spanje, Portugal, Frankrijk, Curaçao, Bonaire, of vastgoed in welk ander land dan ook? Dan krijgt u als inwoner van Nederland te maken met belastingheffing in box 3.

Sinds het kerstarrest zijn de regels voor box 3 ingrijpend veranderd. Dit geldt ook voor een tweede woning in box 3. Om de impact van deze wetswijzigingen te verduidelijken, beschrijven wij in dit whitepaper aan de hand van eenvoudige rekenvoorbeelden de complexe heffingstechniek voor de buitenlandse woning.

Wat verandert deze uitspraak? 

Op 5 juli 2023 oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (Hof) dat als u een buitenlandse woning niet verhuurt, dus een woning aanhoudt voor eigen gebruik, de box 3 heffing moet aansluiten bij het werkelijk behaalde rendement. De fiscus mag hierbij niet meer belasten dan de rente, dividend, huur, royalty’s en mogelijk andere vormen van directe vermogensopbrengsten die u écht heeft ontvangen. 

Geen box 3 is ook geen aftrek meer! 

Met andere woorden: verhuurt u uw buitenlandse woning niet, dan stelt de belastingdienst het werkelijke genoten rendement op nihil en is uw buitenlandse vakantiewoning voor eigen gebruik niet meer in box 3 belast en dus volledig vrijgesteld. In zoverre goed nieuws dus! Dit betekent echter wel dat u gemaakte kosten niet mag aftrekken. 

Zorg voor goed onderbouwde bewijslast! 

Let op: u moet goed onderbouwen dat u de woning in het buitenland niet verhuurt. In de zaak van deze uitspraak ging het om een Franse woning waarbij de fiscus twijfelde of de eigenaar de woning écht niet verhuurde. De eigenaar kon onder andere met een aanslagbiljet van de ‘taxe d’habition’ aantonen dat hij de woning niet verhuurde. Deze Franse belasting heft men namelijk alleen van bewoners van woningen. Deze Franse belastingaanslag stond hierbij ook op naam van de belanghebbende. 

Helaas nog geen oordeel over berekening vrijstellingsmethoden 

Eerder lieten we u al weten dat u als bezitter van buitenlands onroerend goed sinds 2001 niet beter wist dan dat u in box 3 per saldo niets aan Nederlandse belasting hoefde te betalen. Tot 2017 ging dit altijd goed en probleemloos omdat de vrijstellingsmethoden ter voorkoming van dubbele belasting goed functioneerden. Sinds het nieuwe box 3-systeem (2017-2020) met drie vermogensschijven die een oplopend procentueel rendement kennen, moest u ook in Nederland box 3-inkomstenbelasting betalen over uw buitenlands onroerend goed. Dat is vreemd.  

Kort gezegd: de pijn zat niet per se in het tarief, maar in het hanteren van de progressieve forfaitaire rendementen. Buitenlands onroerend goed was hierdoor niet volledig vrijgesteld en u moest alsnog belasting betalen over de fictieve inkomsten uit uw buitenlandse woning. Een onrechtvaardige uitwerking van het box 3-stelsel 2017-2020. Dit kwam ook in bovengenoemde zaak aan de orde. Het Hof sloot zijn oordeel aan bij het werkelijk genoten rendement (nul euro) met als logisch gevolg dat de woning niet meer belast is in box 3. Hierdoor kwam het Hof ook niet toe aan de vraag op welke wijze de belastingdienst de vrijstellingsmethode moet berekenen bij de aftrek om dubbele belasting te voorkomen. Een gemiste kans! Er zijn namelijk ook veel belastingplichtigen die wél hun buitenlandse woning verhuren en deze vraag dus écht relevant is. De fiscus kán nog naar de Hoge Raad stappen tegen de uitspraak van het Hof. We houden u uiteraard op de hoogte! 

Voor de bezitters van een buitenlandse woning voor eigen gebruik is er voorlopig een duidelijk oordeel van de belastingrechter: U krijgt in Nederland volledige vrijstelling over de jaren 2017 en later en dus geen Nederlandse box 3 belastingheffing over dit buitenlandse bezit. 

Meer weten?

Neem contact op met één van onze specialisten