Heeft u te maken met een cyberincident? Neem 24/7 contact met ons op.

Bouw & vastgoed

Een open CV: dat is toch vast goed?

Peter Pennings
Door:
Eind maart is er een internetconsulatie gestart over de Wet aanpassing fiscaal kwalificatiebeleid rechtsvormen. Het consultatiedocument heeft als belangrijkste doel zogenoemde hybride mismatches te voorkomen. Echter, deze voorstellen kunnen voor u, als vastgoedondernemer, ook vergaande gevolgen hebben.
Onderwerpen
Blijf op de hoogte van de laatste updates voor de bouw & vastgoedsector

De voorgestelde wijzigingen

  1. De vennootschapsbelastingplicht van de open commanditaire vennootschap (open CV) vervalt per 1 januari 2022.
  2. De open fonds voor gemene rekening (OFGR) wordt in de Wet vennootschapsbelasting 1969 opnieuw gedefinieerd.
  3. Voor 2 bijzondere situaties wordt een aanvullende methode van kwalificatie van buitenlandse rechtspersonen voorgesteld.

Aanleiding

Het komt geregeld voor dat vastgoedondernemers vastgoed (economisch bezien) aanhouden via een open CV. Wat zijn de gevolgen van het consultatiedocument op de toekomst van de open CV? We leggen u dit uit aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld

We gaan er hierbij vanuit dat een open CV een beherend vennoot en 2 commanditaire vennoten heeft. Het vermogen van de open CV bestaat alleen uit vastgoed met een boekwaarde van 10 miljoen euro en een waarde in het economische verkeer van 20 miljoen euro. Het vastgoed is gefinancierd met een bancaire lening van 8 miljoen euro en met 2 miljoen euro eigen vermogen.

Vanaf 1 januari 2022 zijn alle CV’s fiscaal transparant. Hierdoor is niet de open CV zelf, maar zijn de achterliggende vennoten van de open CV voortaan belasting verschuldigd over de resultaten van de CV. Civielrechtelijk verandert er niets.

Bestaande CV’s zijn dus niet meer belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Om te voorkomen dat hierdoor fiscale claims verloren gaan, is bepaald dat op het moment direct voorafgaand aan de beëindiging van haar belastingplicht, de open CV moet afrekenen over alle stille reserves, goodwill en fiscale reserves. Behoort vastgoed tot het vermogen van de open CV? Dan bent u over eventuele meerwaarde in het vastgoed dus vennootschapsbelasting verschuldigd.

In ons voorbeeld moet de open CV dus 2,5 miljoen euro aan vennootschapsbelasting (25 procent x 20 miljoen euro (waarde in het economische verkeer)) - 10 miljoen euro (boekwaarde) betalen.

Ook op het niveau van de commanditaire vennoten vindt er een fiscale eindafrekening plaats. De commanditaire vennoot moet namelijk, direct voorafgaand aan de beëindiging van de belastingplicht van de open CV, zijn aandeel in (en schuldvordering op) die open CV hebben vervreemd tegen de waarde in het economische verkeer.

In ons voorbeeld zijn de commanditaire vennoten in totaal afgerond 4,2 miljoen euro (26,9 procent x 17,5 miljoen euro (het ‘nieuwe’ eigen vermogen van de open CV verminderd met de verschuldigde vennootschapsbelasting)) - 2 miljoen euro (verkrijgingsprijs), aan inkomstenbelasting verschuldigd.

Faciliteiten ter voorkomen belastingheffing

Het uitgangspunt van het kabinet is om belastingheffing door het vervallen van de vennootschapsplicht van de open CV zoveel mogelijk te voorkomen. Daarom stelt zij 4 faciliteiten voor:

1. Doorschuiffaciliteit

De fiscale claims op alle aanwezige stille reserves, fiscale reserves en/of goodwill in de onderneming van de open CV worden doorgeschoven naar de commanditaire vennoten (onder de voorwaarde dat alle commanditaire vennoten Vpb-plichtig zijn en zijn gevestigd in Nederland, een EU-lidstaat of EER staat) op gezamenlijk verzoek (naar rato van ieders gerechtigheid). Hierdoor kan de fiscale claim uit ons voorbeeld van 2,5 miljoen euro worden doorgeschoven.

2. Aandelenfusie

Een commanditaire vennoot kan zijn aandeel in de open CV in een nieuwe houdstervennootschap (gevestigd in Nederland, een EU-lidstaat of EER staat) inbrengen tegen uitreiking van nieuwe aandelen in die vennootschap. Deze aandelenfusie moet uiterlijk plaatsvinden op 31 december 2022 (tenzij u de aangifte over 2021 eerder doet). De aandelenfusie werkt terug per 1 januari 2022. Hierdoor kunnen de commanditaire vennoten uit ons voorbeeld de fiscale claim van afgerond 4,2 miljoen euro doorschuiven.

3. Betalingsregeling

Kan u geen gebruikmaken of maakt u geen gebruik van de doorschuiffaciliteit en/of de aandelenfusie, dan heeft u de mogelijkheid om de ontstane belastingschuld (rentevrij) te betalen over een periode van 10 jaar in 10 gelijke termijnen.

4. Doorschuiffaciliteit bij tbs-situaties

Maakt de commanditaire vennoot geen gebruik van de aandelenfusiefaciliteit en stelt de commanditaire vennoot vermogen ter beschikking aan de open CV, dan kan u de afrekening voorkomen door de boekwaarden door te schuiven naar de onderneming waaruit de CV voortaan winst uit onderneming geniet.

Zijn niet alle commanditaire vennoten Vpb-plichtig, dan kan u geen gebruikmaken van de doorschuiffaciliteit ten aanzien van de open CV. In het consultatiedocument wordt hiervoor een ‘oplossing’ geboden. Door de commanditaire vennoten eerst gebruik te laten maken van de aandelenfusiefaciliteit zorgt u ervoor dat alle commanditaire vennoten alsnog Vpb-plichtig zijn. Zo is de doorschuifregeling voor de open CV alsnog van toepassing.

Dit valt ons op

Het valt ons op dat in het huidige voorstel geen rekening is gehouden met de eventuele gevolgen voor de overdrachtsbelasting als er tot het vermogen van de open CV onroerende zaken en onroerend zaaklichamen behoren. De voorgestelde ‘oplossing’ voor natuurlijke personen om het aandeel in de open CV via de aandelenfusie in te brengen in een (nieuwe) BV is in beginsel onderworpen aan 8 procent overdrachtsbelastingheffing!

In ons voorbeeld kunnen de commanditaire vennoten door het ‘tussenschuiven’ van een nieuwe vennootschap de fiscale claims ten aanzien van de vennootschapsbelastingheffing (2,5 miljoen euro) en de inkomstenbelastingheffing (4,2 miljoen euro) wel doorschuiven, maar dan krijgen zij daarvoor in de plaats wel een acute overdrachtsbelastingheffing van 1,6 miljoen euro (8 procent x 20 miljoen)! Dit laatste kan naar ons idee niet de bedoeling zijn!

Wat nu?

Er is wat ons betreft nog geen reden tot paniek. Het gaat hier (nog) om een consultatiedocument. Er is al veel kritiek geleverd op het document en deze moet hierna, al dan niet met aanpassingen, als wetsvoorstel door de Eerste en Tweede Kamer worden aangenomen. Inmiddels heeft de staatssecretaris, mede naar aanleiding van de vele inhoudelijke reacties, aangegeven dat het consultatiedocument niet bij de behandeling van het Belastingplan 2022 wordt meegenomen, maar dat hiervoor in de winter een afzonderlijk wetsvoorstel wordt ingediend.

Daarnaast heeft u, als het voorstel onverhoopt wordt aangenomen, ten aanzien van de open CV de gelegenheid om tot 31 december 2022 (of eerder als u de aangifte IB 2021 eerder heeft ingediend) te herstructureren.

Dus u heeft nog tijd om de juiste acties te ondernemen. Daarvoor adviseren we u om nu inzichtelijk te maken wat de mogelijke gevolgen voor u zijn. Wilt u meer weten over de gevolgen van het consultatiedocument? Neem dan contact op met één van onze specialisten.