Lockdown en huurkorting: advies P.G. hoopgevend

De huidige noodzaak tot huurkorting?

Met onmiddellijke ingang moeten de horeca en zogenaamde niet-essentiële winkels hun deuren sluiten, in ieder geval tot half januari 2022. Ook veel andere ondernemers die diensten of producten leveren aan de getroffen sectoren ondervinden hiervan de gevolgen. Bij eerdere lockdowns, zoals in het voorjaar van 2020 en vanaf december 2020 tot april 2021, spanden huurders en verhuurders al rechtszaken aan om te verkennen of en zo ja, in hoeverre huurders verplicht waren de (volledige) huur door te betalen of deze mochten inkorten. Het opheffen van de maatregelen aan het begin van de zomer en het oorspronkelijke plan om per 1 oktober 2021 de steunmaatregelen op te heffen in combinatie met een sterk herstellende economie, verminderde toen de noodzaak om huurkorting en steun te vragen. Helaas zorgen stijgende besmettingscijfers nu toch opnieuw voor een harde lockdown.

Het advies van de P.G.

In maart 2021 legde de kantonrechter Roermond een aantal voor de huurrecht belangrijke (prejudiciële) vragen voor aan de Hoge Raad. Met het oog op alle rechtszaken die lopen en nog volgen, wil de rechtbank duidelijkheid over de vraag of en zo ja, op welke juridische gronden de huurder recht heeft op huurkorting en hoe de verhuurder deze korting toepast. Daarom heeft de P.G. in deze kwestie advies uitgebracht bij de Hoge Raad. Een advies van de P.G. wordt meestal door de Hoge Raad gevolgd en heeft dus zeker betekenis. Kort samengevat is zijn advies:

“De door de overheid getroffen maatregelen zoals de recente sluiting van horeca en niet-essentiële winkels vormen zowel een ‘gebrek’ in de zin van de huurovereenkomst (waardoor de huurder geen volledig huurgenot heeft) als een onvoorziene omstandigheid waar bij het aangaan van de huurovereenkomst door partijen geen rekening mee kon worden gehouden. Deze omstandigheden zijn niet aan huurder of de verhuurder toe te rekenen. Daarom is er noodzaak de huurovereenkomst (lees : aanpassing van de huurprijs) te wijzigen. Hierbij verdelen verhuurder en huurder de pijn in beginsel gelijk. Daarbij moet de huurder de TVL (Tegemoetkoming Vaste Lasten) in aanmerking nemen volgens de ‘vaste lastenmethode’, die in de rechtspraak is ontstaan. Het ‘netto nadeel’ dat de partijen verdelen moeten zij berekenen met behulp van de formule:
(Totale Vaste lasten - TVL=) Restant Vaste Lasten x % dat de huur van de Totale Vaste Lasten deel uitmaakt van x % omzetdaling huurder x 50%.”

Aannemelijk dat Hoge Raad advies overneemt

Hoewel de Hoge Raad in de betreffende zaak nog niet heeft geoordeeld, is het waarschijnlijk dat het advies van de P.G. richting geeft voor de praktijk. In het advies van de P.G. staat dat specifieke omstandigheden, zoals de maatschappelijke positie van partijen of de vraag in welke mate een verhuurder afhankelijk is van de huur voor zijn/haar financieringslasten, tot een andere uitkomst lijdt. Dit is eerder uitzondering dan regel.

De kans is groot, dat door de recente maatregelen, de discussie over huurbetaling weer volop in de belangstelling komt te staan. De bedoeling van het stellen van de prejudiciële vragen aan de Hoge Raad is, dat u met behulp van richtlijnen beter in staat bent afspraken te maken over huurkorting en huurders en verhuurder elkaar niet voor de rechter hoeven te treffen.

Heeft u vragen?

Wilt u als verhuurder of huurder meer informatie over uw juridische positie of wilt u begeleiding bij het maken en vastleggen van afspraken met uw huurder of verhuurder? Neem dan contact op met het team van Real Estate en Construction.