BTW

Btw-gevolgen bij ingrijpende verbouwing: eindelijk meer duidelijkheid voor vastgoedsector?

Rene Storij
Door:
De woningcrisis is voorlopig nog niet ten einde. Misschien ziet u als ondernemer kansen om bestaand vastgoed te transformeren. Denk hierbij aan de ombouw van kantoren tot woningen. Dit past binnen de circulaire gedachte en is voor steeds meer ‘stakeholders’, zoals gemeenten en toekomstige bewoners, een belangrijk weegpunt. Maar hoe ziet de Belastingdienst dit? Als ‘gewone verbouwing’ of als ‘in wezen nieuwbouw'. Dit is namelijk cruciaal voor de fiscale aspecten en het bepalen van uw marges. Mogelijk komt hier binnenkort meer duidelijkheid over. 
Onderwerpen

Voorbeeld

U koopt als projectontwikkelaar een bestaand kantoorpand dat al enige tijd leegstaat. U ziet mogelijkheden om het pand te transformeren en appartementen te ontwikkelen en deze vervolgens te verkopen aan particulieren. U schakelt een architect in om een bouwkundige tekening te maken van een aantal woningen. De transformatieplannen spreken u aan en u gaat in gesprek met een aannemer om zo snel mogelijk te starten met de uitvoering. U schakelt een verkoopmakelaar in om de appartementen (met bijbehorende prijsindicaties) snel in de markt te zetten. In verband met de prijsbepaling wilt u op korte termijn inzicht in de fiscale gevolgen.

Kwalificatie reguliere verbouwing of in wezen nieuwbouw?

Om inzicht te krijgen in de fiscale gevolgen van uw verbouwing, is het belangrijk om te weten of de Belastingdienst uw transformatiewerkzaamheden kwalificeert als reguliere verbouwing of als in wezen nieuwbouw. Op basis hiervan betaalt de koper namelijk óf btw (bij in wezen nieuwbouw) óf overdrachtsbelasting (bij reguliere verbouwing). Daarnaast kan u als projectontwikkelaar bij kwalificatie tot reguliere verbouwing geen btw terugvragen ten aanzien van de (aannemings)kosten.

Over het begrip in wezen nieuwbouw (een nieuw pand voor de btw) worstelt de Belastingdienst al jaren. Volgens rechtspraak zijn de volgende aspecten van belang bij deze beoordeling:

  • de wijziging van functie;
  • de wijziging van uiterlijk en karakter;
  • de wijziging van de constructie; en
  • de hoogte van de verbouwingskosten ten opzichte van de waarde van het gebouw.

Komt Hoge Raad met heldere en praktische invulling?

De Belastingdienst heeft nog geen praktische invulling voor het begrip in wezen nieuwbouw en het is onduidelijk hoe zij bovengenoemde factoren moeten wegen. We adviseren u afstemming te zoeken met de Belastingdienst, ook al loopt u waarschijnlijk tegen lange doorlooptijden aan.

Er kan op korte termijn duidelijkheid komen, omdat de Rechtbank Zeeland-West-Brabant vragen heeft gesteld aan de Hoge Raad. Dit kan u in een eerder stadium van uw verbouwing al meer zekerheid geven, zodat u op basis daarvan de prijstelling kan bepalen en uw marges kan vaststellen. Het is echter zeer de vraag of de Hoge Raad een heldere én praktische invulling aan het in wezen nieuwbouw begrip gaat geven.

Wat is fiscaal gunstig bij verhuur van de woningen?

Kwalificeert uw verbouwing als reguliere verbouwing en gaat u de appartementen verhuren? Dan kan het ook voor btw-doeleinden aantrekkelijk zijn om de appartementen eerst kortdurend te verhuren. U kan dan de btw op de verbouwingskosten onder strikte voorwaarden terugvragen. Dit is niet mogelijk als u de appartementen vanaf de oplevering langdurig (btw-vrijgesteld) verhuurd.

Ook hier bestaat veel discussie over. Recent werd duidelijk dat er niet zo snel sprake is van kortdurende verhuur (short-stay). Huurders mogen namelijk niet zijn ingeschreven bij de gemeente en u moet als verhuurder allerlei zaken, zoals een contract met de energiemaatschappij, zelf regelen.

Tip

Bij het vooraf berekenen van uw marges ten aanzien van de transformatie spelen de btw en de overdrachtsbelasting een grote rol. Wij adviseren u uw plannen zo goed mogelijk in kaart te brengen, zodat u voor aanvang van uw project de fiscale gevolgen in kaart heeft. Wij helpen u graag met het inzichtelijk maken van de btw-gevolgen in uw specifieke situatie. Heeft u vragen? Neem dan contact op met onze btw-adviseurs.