Real estate & construction

Hoe om te gaan met de btw bij koop-/aannemingsovereenkomsten?

Rene Storij Rene Storij

Bijna dagelijks komen de krantenkoppen over de woningnood in Nederland voorbij. Voor u als projectontwikkelaar of aannemer een goede zaak. Wanneer u bent betrokken bij de realisatie van nieuwe woningen weet u dat geregeld gebruik wordt gemaakt van koop-/aannemingsovereenkomsten.

Bij een dergelijke overeenkomst wordt grond geleverd aan én door de koper opdracht gegeven tot de bouw van een huis. Bij een bestaand gebouw wordt in plaats van de grond een appartementsrecht geleverd én opdracht gegeven tot bouw/verbouwing.

Eén btw-prestatie

In 2013 bepaalde de Hoge Raad dat een koop-/aannemingsovereenkomst als één prestatie voor de btw werd beschouwd, indien beide overeenkomsten door koper werden aangegaan met dezelfde belastingplichtige (de verkoper én aannemer). Het gevolg hiervan was dat die ene prestatie, namelijk de levering van een onroerende zaak, volledig belast werd met 21 procent btw.

Een mogelijk voordeel, de levering van de grond/appartementsrecht tegen 2 procent overdrachtsbelasting verdween hierdoor als sneeuw voor de zon.

Lees hieronder waar u op moet letten bij het fiscaal voordelig splitsen van de twee ‘transacties’.

WOB-verzoek

Onlangs is naar aanleiding van een WOB-verzoek duidelijk geworden hoe de belastingdienst in de praktijk met dit soort overeenkomsten omgaat. Volgens de belastingdienst is alleen sprake van één btw-belaste handeling indien:

  • de verkoper van de grond en de aannemer zodanig samenwerken dat zij één ondernemer zijn (een samenwerkingsverband), of;
  • één van beide (verkoper/aannemer) treedt als verkoper en als aannemer voor het geheel op jegens de koper (handelt onder één naam namens beide partijen).

Zorgvuldigheid geboden

Om uw marge te behouden, dan wel uw verkoopprijs zo laag mogelijk te houden, is ons advies zorgvuldig om te (blijven) gaan met koop-/aannemingsovereenkomsten. Allereerst mag niet sprake zijn van de levering van een bouwterrein. Daarover is sowieso 21 procent btw verschuldigd. Verder is het als verkoper bijvoorbeeld belangrijk om uw klant opties te bieden, in plaats van de grond en woning als geheel aan te bieden en daarmee feitelijk verplichten tot het kiezen van een door u gekozen aannemer.

Bij sommige projecten is dit geen optie. In dat geval dient u uit te sluiten dat u als verkoper met de aannemer wordt aangemerkt als samenwerkingsverband. Bovendien is het aan te raden om uw klant met beide partijen een overeenkomst te laten aangaan (geen pakketverkoop). 

Wilt u meer informatie ontvangen over de btw-gevolgen van een koop-/aannemingsovereenkomst? Neem contact op met onze specialisten.

Actualiteiten

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven

Wij brengen u graag op de hoogte van nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.

Meld u aan