Bouw & Vastgoed

Tariefvoordeel behalen bij aanhorigheden aankoop woning

Lode Haenen
Door:
insight featured image
Koopt u binnenkort een woning met ‘aanhorigheden’? Ga dan goed na of deze écht tot de woning behoren en als zodanig voor de overdrachtsbelasting kwalificeren, zodat u gebruik kan maken van het voordelige (eigen)woningtarief voor de overdrachtsbelasting van 2 procent. Wij geven u inzicht in wat wel en niet tot aanhorigheid kwalificeert, zodat u bij aankoop een financiële teleurstelling voorkomt.
Onderwerpen

Blijf op de hoogte van de laatste updates voor de bouw & vastgoedsector

Wat is een aanhorigheid?

Een aanhorigheid is een object dat behoort bij een onroerende zaak. Het object moet aan u als eigenaar of bewoner ter beschikking staan en dienstbaar zijn aan de onroerende zaak. Bijvoorbeeld een garage, schuur, opslagruimte of weiland.

Ontwikkelingen overdrachtsbelastingtarief

Het afgelopen decennium zijn er wat wijzigingen geweest in (de voorwaarden van) het overdrachtsbelastingtarief voor woningen. Omdat deze voorwaarden en tarieven soms bepalend zijn voor het wel of niet kwalificeren als aanhorigheid, zetten we deze voor u op een rij:

  • Tot 1 juli 2012: 6 procent overdrachtsbelasting voor alle onroerende zaken.
  • Vanaf 1 juli 2012: 2 procent overdrachtsbelasting op woningen.
  • Vanaf 1 januari 2021: extra voorwaarden voor het 2%-tarief, namelijk:
    • geldt alleen voor de beoogde eigen woning;
    • u moet als koper vooraf schriftelijk verklaren dat de woning, anders dan tijdelijk, uw hoofdverblijf wordt;
    • geldt niet als u uitsluitend het economische eigendom verkrijgt;
    • geldt niet als u aandelen in een vastgoedlichaam verkrijgt;
    • geldt alleen voor een aanhorigheid als u die tegelijk met de eigen woning verkrijgt.
  • Per 1 januari 2021: 8 procent algemeen overdrachtsbelastingtarief.
  • Per 1 januari 2021: vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters op de woningmarkt.

Wat kwalificeert wel en wat niet als aanhorigheid?

Sinds de invoering van het 2%-overdrachtsbelastingtarief, komt de vraag wat een aanhorigheid is regelmatig aan de orde in rechterlijke uitspraken. Wij geven u op basis van enkele rechterlijke uitspraken inzicht in wanneer een object als aanhorigheid wordt gekwalificeerd en wanneer niet.

Let op: deze rechterlijke uitspraken gaan over het 2%-tarief die ziet op de wettekst van vóór 2021, toen de bovengenoemde extra voorwaarden nog niet van toepassing waren. Het 2%-tarief was toen ook van toepassing als aanhorigheden bij een woning later dan de woning werden verkregen.

Niet aanhorig

Een grasland dat naast een woonboerderij lag en door de vorige eigenaar werd gebruikt voor het hobbymatig houden van paarden werd niet als aanhorigheid geaccepteerd. Het grasland had namelijk evengoed bij iemand anders in gebruik kunnen zijn. Bovendien werd de woonboerderij, zonder het grasland, op de dag van verkrijging alweer doorverkocht. Er ontbrak in dit geval een functioneel verband tussen het gebruik van de woning en het grasland.

Bij een woning lag een bedrijfsmatig geëxploiteerde paardenaccommodatie, gebouwd in dezelfde stijl als de woning. De hoofdgebruiker woonde niet in de woning. De accommodatie was aanzienlijk van omvang, had een zelfstandige toegangsweg, eigen parkeergelegenheid voor bezoekers en een keuken met zitgelegenheid voor grotere groepen. Bovendien was de accommodatie zodanig gescheiden van de woning, dat die zelfstandig kon worden geëxploiteerd. De paardenaccommodatie kwalificeerde daarom niet als aanhorigheid bij de woning.

Een aangebouwde schuur en bijschuur met oorspronkelijk een agrarische onderneming konden vanwege de slechte staat waarin deze verkeerden niet meer worden gebruikt. Daarom kwalificeerden ze niet als aanhorigheid. Ook al konden de schuren niet meer voor hun oorspronkelijke doel worden gebruikt en was de aangebouwde schuur vanuit de woning bereikbaar. Daarnaast maakte de grootte van de aangebouwde schuur ten opzichte van de woning (de schuur was groter) het niet mogelijk deze schuur aan te merken als ondergeschikt aan de woning.

Percelen weiland tegenover een woning, gescheiden door een doorgaande openbare weg en een niet-dempbare sloot, waren gekocht om vrij uitzicht te garanderen. Deze percelen waren echter niet in objectieve zin functioneel dienstbaar aan de woning en werden daarom niet als aanhorigheid van de woning aangemerkt.

Wel aanhorig

Een weiland, dat was aangekocht om de vrije ligging en het uitzicht vanuit een woonboerderij (een rijksmonument waarin een B&B werd geëxploiteerd), was dienstbaar aan de woonboerderij en kwalificeerde daarom wel als aanhorigheid.

Bij de aankoop van een woonboerderij met naastgelegen landbouwschuren, die door de vorige eigenaar bedrijfsmatig waren gebruikt, behoorden volgens de rechter de bedrijfsgebouwen en erfverhardingen, gelet op de ligging hiervan ten opzichte van de woning, de bereikbaarheid van de bedrijfsgebouwen vanuit de woning en het feit dat zij op hetzelfde perceel gelegen zijn. Dat de bedrijfsgebouwen van oorsprong bedrijfsvastgoed waren en de grootte van deze gebouwen hadden geen invloed op de kwalificatie aanhorig te kunnen zijn.

Zeker weten of u tariefvoordeel behaalt?

Uit bovenstaande uitspraken blijkt dat het niet altijd voor de hand ligt of sprake is van een aanhorigheid of niet. Twijfelt u, neem dan contact op één van onze adviseurs. Zij helpen u bij het beoordelen of u tariefvoordeel kan behalen door kwalificatie als aanhorigheid bij de aankoop van uw toekomstige woning.