Bouw & vastgoed

Jubelton afgeschaft, einde startersvrijstelling in zicht?

Dooitze Dijkstra
Door:
insight featured image
Wat één van de paradepaartjes van Belastingplan 2020 moest worden, is sinds de introductie al omstreden: het wetsvoorstel differentiatie overdrachtsbelasting, de startersvrijstelling. Hierdoor hoeven starters op de woningmarkt tot 35 jaar éénmalig géén overdrachtsbelasting (0 procent) af te dragen om zo hun slaagkans tegen (institutionele) beleggers en investeerders op de woningmarkt te vergroten. Ambtenaren van het Ministerie van Financiën adviseerden Wopke Hoekstra echter al de maatregel niet in te voeren omdat dit de huizenprijzen zou opvoeren. De startersvrijstelling bleef nog ongemoeid in het onlangs gepubliceerde regeerakkoord. Wellicht een gemiste kans, de vraag is voor wie?
Onderwerpen

Hoofdlijnen regeling startersvrijstelling

Starters op de woningmarkt zijn onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Bij de eerste versie van het wetsvoorstel moest de koop aan de volgende eisen voldoen:

  1. Een natuurlijk persoon ouder dan 18 en jonger dan 35 jaar verkrijgt de woning.
  2. De koper moet een woning verkrijgen of een recht verkrijgen waaraan een woning is onderworpen.
  3. De koper gebruikt de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf.

Na kritisch geluid vanuit de Tweede Kamer is er met ingang van 1 april 2021 nog een aanvullende eis gesteld:

  1. De vrijstelling geldt alleen voor woningen met een waarde van maximaal € 400.000 in het economisch verkeer.

Tegenover deze verlaging voor starters staat dat voor investeerders die een huis kopen waar ze niet zelf in gaan wonen een hoger tarief van 8 procent overdrachtsbelasting geldt. Andere kopers op de woningmarkt, die de woning zelf als hoofdverblijf gebruiken, betalen 2 procent overdrachtsbelasting. Lokaal hebben gemeenten actie ondernomen en wordt per 1 januari 2022 in enkele grote steden een “opkoopverbod” van kracht voor beleggers.

Recente ontwikkelingen

De Staatssecretaris van Financiën publiceerde een beleidsbesluit met 45 vragen en antwoorden over de startersvrijstelling en het 2 procenttarief in de overdrachtsbelasting. In maart zijn de eerste 20 van de 45 vragen al behandeld en gepubliceerd. Hierin staat hoe verschillende praktijksituaties uitwerken bij het toepassen van deze wet. De meeste zijn specifieke situaties die zich zelden in de praktijk voordoen. Hieronder lichten wij enkele toe.

A-B-C transacties (vraag 37)

De verschuldigde overdrachtsbelasting die C moet betalen in een zogenoemde A-B-C transactie is afhankelijk van de vormgeving van de transacties. Hierbij verkoopt A een pand via tussenpersoon B aan C. Het tarief in de overdrachtsbelasting hangt af van de volgorde van opmaken van de leveringsakte. Dit is het moment van verkrijging voor de overdrachtsbelasting. Stel dat in de voornoemde A-B-C transactie de bank (B) in verband met de financiering eerst de woning van A koopt en kort daarna de bank de woning weer aan C verkoopt.

Optie 1: de notaris stelt eerst de akte van levering van A aan de bank op en verlijdt daarna pas de akte van levering van de bank aan C.

  • De bank betaalt voor haar verkrijging 8 procent overdrachtsbelasting: € 300.000 * 8% = € 24.000
  • C betaalt slechts 2 procent overdrachtsbelasting over de waardestijging van de woning omdat de tweede levering binnen 6 maanden na de eerste levering plaatsvindt: (€ 350.000 - € 300.000) * 2% = € 1.000

Optie 2: de notaris verlijdt eerst de akte van levering van de bank aan C en stelt daarna de akte van levering van A aan de bank op:

  • C betaalt voor zijn verkrijging 2 procent overdrachtsbelasting: € 350.000 * 2% = € 7.000
  • De bank betaalt 8 procent overdrachtsbelasting: 300.000 * 8% = € 24.000.

De bank mag weliswaar op haar afdracht van de overdrachtsbelasting het bedrag dat C heeft betaald, in mindering brengen € 24.000 - € 7.000 = € 17.000, maar het bedrag wat C betaalt, is afhankelijk van welke akte er het eerst is opgesteld.

Het reservefonds en de woningwaarde (vraag 25)

De Staatssecretaris heeft ook toegezegd dat bij de bepaling van de woningwaardegrens van € 400.000 het aandeel in het reservefonds geen deel uitmaakt van de waarde van de woning.

Startersvrijstelling onder vuur

Naar aanleiding van een WOB-verzoek over de Wet differentiatie overdrachtsbelasting maakte de Staatssecretaris een aantal documenten openbaar. Hieruit blijkt dat veel ambtenaren tegen de introductie van de startersvrijstelling adviseerden. De vrijstelling werd intern als onuitvoerbaar en ondoeltreffend bestempeld (de omvangrijke ‘vraag en antwoord besluiten’ bevestigen deze stelling). Deze recente openbaring is de zoveelste tegenslag voor de startersvrijstelling. Daarnaast blijkt uit gepubliceerde cijfers van het Kadaster dat de wetswijziging de eerste 3 maanden van dit 2021 mogelijk voor bijna een derde meer woningverkopen heeft gezorgd ten opzichte van dezelfde periode het jaar daarvoor. Uit recentere cijfers blijkt dat de grootste shock van de wijziging van de overdrachtsbelasting lijkt te zijn uitgewerkt, toch blijft het aandeel koopstarters en 35-minners in tweede en het derde kwartaal van 2021 op een iets hoger niveau dan een jaar geleden. Gecombineerd met het feit dat de huizenprijzen ook stug doorgroeien en dat veel jonge kopers die gebruikmaakte van de startersvrijstelling al een huis hadden, is het nog maar de vraag of de überhaupt zijn doel heeft gediend. Er is voornamelijk gekozen om starters als jongeren onder de 35 jaar te definiëren in plaats van als eis te stellen dat een starter daadwerkelijk nog geen woning in bezit heeft gehad. Het controleren van leeftijd is immers makkelijker dan controleren of iemand nog geen woning in bezit heeft gehad. Voor dit laatste zou kostbaar titelonderzoek nodig zijn wat mogelijk voor de rekening van de koper zou komen. Dit alles lijkt te bevestigen dat de wet inderdaad zo ondoeltreffend en onuitvoerbaar is als initieel door de adviseurs van de Staatssecretaris gevreesd werd.

De dagen van de jubelton zijn officieel geteld

Een andere schenkingsvrijstelling bevindt zich sinds kort ook in de herfst van haar leven.

Uit het onlangs bekend gemaakte regeerakkoord blijkt dat de jubelton wordt geschrapt. De afschaffing van de jubelton is allerminst verrassend. De ‘jubelton’ heeft de afgelopen jaren rap aan populariteit verloren. De demissionair Staatssecretaris Hans Vijlbrief heeft vragen van de Eerste Kamer beantwoord over de evaluatie van SEO Economisch Onderzoek over de jubelton. Dit was mogelijk de druppel die de emmer deed overstromen. Uit dit onderzoek blijkt dat de schenkingsvrijstelling minder doeltreffend en doelmatig is gebleken dan ander beleid om de hypotheekschuld te verlagen en onderwaterproblematiek te beperken. In een toelichting van de Staatssecretaris kwam duidelijk naar voren dat veel van de beweeggronden die van belang waren bij de invoering van startersvrijstelling anno 2021 niet meer aan de orde zijn. Ten tijde van de invoering van de jubelton had een substantieel deel van de huishoudens namelijk met een eigen woning een hypotheekschuld die hoger was dan de waarde van de onderliggende woning, een zogenaamde ‘onderwaterhypotheek’. Het kabinet probeerde met de introductie van de jubelton de schulden van jonge huisbezitters op de woning te verminderen. Inmiddels is volgens de bewindspersoon de situatie op de woningmarkt drastisch gewijzigd en heeft in de groep tussen de 18 en 40 jaar nog maar 8 procent een ‘onderwaterhypotheek’. Daarnaast zijn volgens de Staatssecretaris de huizenprijzen gigantisch gestegen, een mogelijk ongewenst bijeffect van de jubelton. Ondanks de aankondiging heeft u nog enige tijd om gebruik te maken van de jubelton In het coalitieakkoord is opgenomen dat de verruimde schenkvrijstelling voor de eigen woning per 1 januari 2024 zal worden geschrapt.

Tip: smeed het ijzer als het heet is

Kunnen uw kinderen bij de aanschaf van een woning nog gebruikmaken van een combinatie van de jubelton en de startersvrijstelling? Dan kan dit tot een behoorlijke belastingbesparing leiden. Hoewel de huizenprijzen momenteel hoger zijn als gevolg van de startersvrijstelling, is het nog maar de vraag of de prijzen dalen op het moment dat de overheid de startersvrijstelling afschaft. Gebruik deze vrijstellingen dus nog zolang het kan. Let op! Er is een bestedingstermijn van maar liefst 3 jaar, dus nu schenken, betekent uiterlijk over 3 jaren een huis kopen.

Advies over startersregeling en de jubelton?

Wilt u meer weten over de startersregeling of weten of de jubelton voor u aantrekkelijk is? Aarzel niet en neem contact op met één van onze adviseurs.

Gerelateerde artikelen

Bekijk meer

Blijf op de hoogte!

Wij geven u graag nieuwe (internationale) inzichten op het gebied van financiën, bedrijfsvoering, strategie, governance, risk, compliance en meer.