insight featured image
Gezien de berichtgeving in de media kan het niemand zijn ontgaan, dat veel ondernemers als gevolg van de coronamaatregelen in financiële problemen kwamen. Veel ondernemers konden tijdens de coronalockdowns de huur niet meer opbrengen door gebrek aan inkomsten. Er zijn talloze gerechtelijke procedures gevoerd sinds de corona-uitbraak om van de rechter antwoord te krijgen op de vraag of zij de huur mochten opschorten of konden laten verminderen. Ondanks de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) voorkomt deze tegemoetkoming niet dat er nog steeds gerechtelijke procedures worden gevoerd om huurkorting of uitstel van huurbetaling te verkrijgen. Anderzijds ondervinden verhuurders financiële problemen omdat zij hun huurinkomsten zien verdampen en vaak zelf nog wel met hypotheeklasten of overige verplichtingen geconfronteerd worden.
Onderwerpen

Sinds 26 juni is de horeca weer volledig open en zijn er geen restricties meer ten aanzien van openingstijden en groepsgrootte. De 1,5-meterregel en registratieplicht/gezondheidscheck bij binnenkomst blijven gelden. Bij horecagelegenheden waar een coronatoegangsbewijs verplicht is, hoeft men de 1,5-meterregel niet op te volgen. Versoepelingen waar men een paar maanden geleden nog slechts van droomde.

Wat is momenteel de status van deze procedures?

In het begin dit jaar zijn de eerste bodemzaken gewezen bij de rechtbanken Den Haag (27 januari 2021) en Amsterdam (29 januari 2021) waarbij de rechter van mening was dat tijdens de lockdown de huur moest worden gehalveerd en gedurende de beperkte openstelling van de horeca 25 procent huurreductie moet worden toegepast. Of, zoals in de zaak bij de rechtbank Amsterdam, de verhuurder voor 50 procent moest delen in de omzetdaling van de huurder door corona. Dit op basis van de formule gh = oh – (d%/2) waarbij de gewijzigde huurprijs werd bepaald door de oorspronkelijke huurprijs min omzetdaling/2 .

Welke juridische argumenten liggen er op tafel?

De juridische argumenten die voor huurkorting werden gehanteerd zijn:

  • Er is sprake van onvoorzienbare omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
  • Er is sprake van een gebrek in de zin van 7: 204 BW.

In de jurisprudentie wordt tot nu toe veelal de huurkorting door de rechter toegewezen op grond van de aanwezigheid van onvoorzienbare omstandigheden. De coronapandemie en de overheidsmaatregelen die daarop volgden, zijn zo bijzonder dat deze voor zowel de huurder als voor de verhuurder niet voorzienbaar zijn geweest toen zij de huurovereenkomst aangingen. Dit leidt tot onevenwichtigheid in de uitvoering van de huurovereenkomst en moet om die reden gecorrigeerd worden. De rechter gaat over tot wijziging van de huurovereenkomst door het aanpassen van de huurprijs. De ‘schade’ wordt dan ook over beiden partijen verdeeld. Omdat niemand blaam treft, is deze in beginsel gelijk verdeeld over huurder en verhuurder. De vraag is of een dergelijke 50/50 verdeling (hoe redelijk dat misschien op het eerste zicht lijkt) een hechte juridische basis heeft en welke factoren bij de bepaling van de schade en de verdeling moeten worden betrokken.

Is een beroep op de gebrekenregeling zoals in de wet voorzien niet contractueel uitgesloten (hetgeen bij de toepassing van de ROZ-modelovereenkomsten vaak het geval is), dan kan een huurder zich beroepen op de aanwezigheid van een gebrek. Het huurgenot is immers aangetast nu de huurder het gehuurde niet of slechts gedeeltelijk kan gebruiken. Daarbij lijkt het niet te gaan om gebreken aan het pand van fysieke aard. Ook het niet kunnen gebruiken van het pand overeenkomstig de bestemming als gevolg van de overheidsmaatregelen tijdens de (gedeeltelijke) lockdowns, kan een gebrek in de zin van de wet opleveren. Tegenover derving van huurgenot staat daarom een vermindering van de huurprijs.

Hoge Raad toetst argumenten

Hoewel deze argumenten in de lagere rechtspraak worden omarmd, heeft de kantonrechter in Roermond op 31 maart 2021 toch gemeend prejudiciële vragen over deze kwesties aan de Hoge Raad te moeten voorleggen om deze argumenten inhoudelijke te toetsen. Het maatschappelijk belang en de hoeveelheid aan procedures spelen daarbij een rol. Daarbij stelt men de vraag of de coronacrisis en de van overheidswege opgelegde sluitingen en beperkende maatregelen daadwerkelijk een gebrek vormen in de zin van de wet. En zo ja, hoe de prijsvermindering dan moet worden toegepast. Daarnaast komt de vraag aan de orde of de beperking van het gebruik van het gehuurde door corona en de overheidsmaatregelen een onvoorziene omstandigheid is die tot prijsvermindering moet leiden en welke factoren daarbij dan van invloed zijn.

Op dit moment heeft de Hoge Raad zich nog niet uitgelaten over deze vragen. Doorgaans duurt dat een aantal maanden. Met inachtneming van de opinie van de Hoge Raad, wijst de rechter vonnis. De beantwoording van de vragen biedt naar verwachting aanknopingspunten voor verhuurders en huurders hoe om te gaan met discussies over huurkorting tijdens de lockdowns door corona.

Wat te doen met TVL-vergoeding?

Volgt de Hoge Raad de lagere rechtspraak en merkt de Hoge Raad corona en de overheidsmaatregelen aan als een gebrek en/of onvoorziene omstandigheid? Dan wordt de huurprijs doorgaans geheel of gedeeltelijk gecorrigeerd. Daarbij is wel de vraag of de door huurders eventueel ontvangen TVL-vergoedingen in aanmerking moeten worden genomen. Aanvankelijk was de rechtspraak daar redelijk terughoudend in. Inmiddels is dat anders. De TVL-bedragen zijn in de eerste 2 kwartalen van 2021 inmiddels aanmerkelijk verhoogd ten opzichte van 2020 (85 procent respectievelijk 100 procent compensatie). Er valt zeker wat voor te zeggen om deze overheidssubsidies te betrekken bij de vraag of huurkorting gerechtvaardigd is.

Verschil in toepassen TVL leidt tot grote verschillen

Daarbij valt op, dat rechtbanken de TVL bij het berekenen van de gewijzigde huurprijs verschillend toepassen. Zo telt de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 maart 2020 de verkregen TVL-subsidie bij de omzet van de huurder op zodat deze minder laag uitvalt. Door het toepassen van de hiervoor vermelde formule wordt de te verdelen schade tussen verhuurder en huurder dus minder. Subsidie is echter geen omzet. Op deze methode valt dus wel het één en ander af te dingen.

De rechtbanken Nijmegen (vonnis 2 februari 2021) en Enschede (vonnis 8 april 2021) doen dat anders. Daarbij wordt de TVL-vergoeding, die bedoeld is om de vaste lasten te dekken, volledig in mindering gebracht op de huurprijs. Wat overblijft komt voor verdeling tussen huurder en verhuurder in aanmerking. Omdat de hoogte van de TVL-vergoedingen voor Q1 en Q2 aanmerkelijk zijn toegenomen, leiden beide manieren van berekenen tot aanmerkelijke verschillen. Zo kon het gebeuren, dat de huurder in de zaak in Enschede op 8 april 2021 voor Q1 slechts een bescheiden 6 procent huurreductie tegemoet zag en kreeg voor Q2 in het geheel geen huurkorting omdat de vaste lasten voor 100 procent werden vergoed. Daarbij is de gedachte dat de TVL geheel of grotendeels voor compensatie van huur bestemd is, vergelijkbaar met de NOW voor dekking van de loonkosten. Het idee dat de huur bij corona in alle gevallen voor de helft van de huur of de helft van de omzetdaling van de huurder in aanmerking wordt genomen, lijkt inmiddels achterhaald.

Het blijft nog even onzeker

Ondanks het opheffen van de beperkende maatregelen, houdt de discussie over huurcompensatie en corona nog wel even aan. Het laatste woord is hier nog niet over gezegd. Hetzelfde geldt voor de inhoudelijke vraag of huurkorting is toegestaan met een beroep op onvoorzienbare omstandigheden of gebrek. De Hoge Raad moet zich daar nog over uitlaten. Wij houden u hier uiteraard van op de hoogte.